Toto je HTML verze žádosti o svobodnému přístupu k informacím 'Problémy související s bydlením sociálně vyloučených obyvatel'.

 
 
III. 
 
Problémy související s bydlením sociálně vyloučených obyvatel a 
návrh jejich řešení 
 
Agentura pro sociální začleňování již osmým rokem poskytuje podporu obcím a městům při 
procesu  sociálního  začleňování  osob,  které  žijí  v situaci  sociálního  vyloučení.1  Při  této 
činnosti  bylo  opakovaně  zjištěno,  že  zásadní  překážkou  integrace  sociálně  vyloučených  je 
neuspokojivá  situace  v oblasti  bydlení.  Na  základě  poznatků  z terénní  praxe  tak  byly 
definovány  některé  ze  zásadních  problémů  souvisejících  s bydlením  sociálně  vyloučených 
osob a navrženy možnosti jejich koncepčního řešení.    
Bydlení pro chudé může být v Česku výnosným obchodem umožňujícím některým osobám 
vydělávat na sociálním systému, který finančně přispívá chudým lidem na bydlení. K 1. lednu 
2015 byl novelizován zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, který umožnil přísněji 
kontrolovat tzv. byznys s ubytovnami prostřednictvím úpravy podmínek pro přiznání doplatku 
na  bydlení2.  Tato  novela  přinesla  několik  změn.  V první  řadě  byl  upraven  okruh  společně 
posuzovaných  osob,  aby  lépe  odrážel  skutečný  stav  v bytě3.  Do  té  doby  se  pro  výpočet 
doplatku na bydlení používala stejná metodika jako pro příspěvek, tedy opřená především o 
počet  osob  s trvalým  pobytem  v  bytě.  Zároveň  tak  novela  zabránila  poskytování  více 
doplatků  na  jeden  byt.  Dávka  je  tedy  nyní  vázaná  především  na  místnost,  nikoliv  na 
jednotlivce. Již není možné umístit do malého pokoje na ubytovně početnou rodinu, nadsadit 
nájemné  a  za  každého  člena  pak  inkasovat  doplatek  na  bydlení.  Dále  musí  byt  splňovat 
základní technické standardy.  
Problém  tzv.  obchodu  s chudobou  v oblasti  bydlení  se  nicméně  daří  eliminovat  jen  velmi 
částečně,  neboť  se  z ubytoven  začíná  postupně  přesouvat  do  standardních  bytů,  což  jeho 
řešení činí ještě obtížnějším. Jednání se zástupci bytových družstev, společenství vlastníků 
jednotek  a  s  představiteli  obcí  pomohlo  identifikovat  následující  aktuální  problémy.  Vedle 
nově popsaných problémů stále v řadě případů přetrvávají také dlouhodobě řešené problémy 
–  vznik  dluhů  na  nájemném  nebo  vyúčtování  energií  a  služeb,  nebo  problémy 
s nedodržováním  pravidel  soužití  v domě,  které  může  být  hrubým  porušením  nájemní 
smlouvy a důvodem pro ztrátu bydlení. 
Zároveň  přetrvávají  problémy  s dostupností 
standardních  bytů  pro  domácnosti  ohrožené  sociálním  vyloučením,  které  jsou  obecně 
                                                           
1 Sociálně vyloučenými se v souladu se společensky vědní terminologií v tomto materiálu rozumějí 
osoby, které mají ztížený až znemožněný přístup ke zdrojům a statkům, které jsou běžně dostupné 
pro ostatní populaci.   
2 Zákon č. 252/2014 Sb. ze dne 22. října 2014, kterým se mění zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v 
hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony 
3 § 8 zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi. 

 

 
 
analyzovány  v jiných  materiálech4.  V některých  lokalitách  je  poté  specifickým  problémem 
nevhodná struktura bytů, které jsou této cílové skupině dostupné, např. z důvodu nedostatku 
velkých bytů umožňujících přiměřené bydlení pro velké rodiny.  
 
1. Popis aktuálních problémů  
1.1 Dluhy vůči Společenství vlastníků jednotek nebo družstvu   
Majitel  bytu  či  člen  družstva  pronajímá/podnajímá  bytovou  jednotku  v bytovém  domě 
domácnosti  ohrožené  sociálním  vyloučením  nebo  jinak  znevýhodněné.  Úřad  práce  vyplácí 
nájemci  (nebo  ve  výjimečných  případech  přímo  majiteli  formou  přímé  úhrady)  dávku 
příspěvek,  případně  doplatek  na  bydlení.  Majitel  však  správci  domu  (SVJ,  družstvo) 
dlouhodobě  neodvádí  předepsané  příspěvky  na  správu  domu  a  případných  souvisejících 
pozemků,  ani  zálohy  za  společně  odebírané  služby  (energie,  teplo  v domech  s centrálním 
vytápěním,  dodávka  pitné  vody,  odvádění  odpadní  vody  apod.).  Dluh  majitele  bytu  vůči 
SVJ/družstvu může dosahovat desítek tisíc korun. SVJ však musí hradit společně odebírané 
služby, jinak by hrozilo odpojení celého domu od vody nebo tepla, případně vznik vysokého 
penále.  Dluhy  omezují  možnosti  SVJ  či  družstva  udržovat  nebo  zlepšovat  stav  domu, 
v případě  vyššího  počtu  neplatičů  může  být  ohrožen  i  výkon  základních  povinností  SVJ5  či 
družstva.  Obyvatelé  domu  v této  situaci  přičítají  nepříznivé  následky  rodině  bydlící  v bytě, 
přitom  skutečnou  příčinou  je  majitel  bytu  „zadržující“  dávky.  Na  žádost  SVJ  nebo  družstva 
nelze poukazovat část dávek určených na zajištění bydlení (příspěvek na bydlení, doplatek 
na  bydlení)  přímo  ve  prospěch  účtu  určeného  na  správu  domu  nebo  úhradu  společně 
odebíraných  služeb  v případě,  kdy  nájemce  (příjemce  dávky)  plní  své  závazky  vůči 
pronajímateli  bytu.  Je  samozřejmě  možné  po  majiteli  bytu  dlužné  částky  vymáhat  soudně 
standardní žalobou na plnění a případně exekucí, v praxi to však není vždy snadné, pokud 
dlužník je obtížně dosažitelný, nevyskytuje se na adrese svého trvalého pobytu, s čímž jsou 
spojeny problémy s doručováním korespondence, případně pobývá dlouhodobě v zahraničí. 
I výkon rozhodnutí bývá obtížný – dlužník může být nemajetný, případně svůj majetek skrývá 
či má další dluhy. 
Další  možnost  řešení  je  v dílčí  úpravě  dávkového  systému.  S vyplácením  a  především 
s výpočtem  dávek  určených  na  zajištění  důstojného  bydlení  je  spojena  značná 
administrativní zátěž a složitý způsob výpočtu. To může být překážkou, aby v odůvodněných 
případech  mohly  úřady  práce  část  dávky  určené  na  bydlení  zasílat  přímo  ve  prospěch 
                                                           
4 Např. Koncepce sociálního bydlení ČR do roku 2025, Zpráva o naplňování Strategie boje proti sociálnímu 
vyloučení v letech 2011 – 2015. 
5 Mediálně je známý případ insolvence SVJ v Obrnicích, který musela řešit obec, které nebyl lhostejný 
osud  obyvatel  domu.  Vlastníci  bytů  prodali  své  byty  obci,  která  uhradila  dluhy  a  obnovila  funkčnost 
bytového domu. Dluhy po SVJ splácela několik let.     

 

 
 
poskytovatelů  služeb  či  fondů  SVJ/družstev.  Tento  postup  by  mohl  přispět  k  prevenci 
zadlužení SVJ/družstev, snížení příležitostí pro obchod s chudobou v podobě pronájmu bytů 
sociálně potřebným občanům a zneužívání dávek ze strany nepoctivých majitelů bytů. Nutné 
je však legislativně ošetřit soukromoprávní souvislosti takového postupu. 
Pokud  jde  o  vymáhání  pohledávek,  zrušení  zákona  o  vlastnictví  bytů6  poněkud  změnilo 
postavení  ostatních  vlastníků  v  domě.  Podle  staré  úpravy  náleželo  ostatním  vlastníkům 
zástavní  právo  na  úhradu  škod  na  ostatních  jednotkách  a  společných  částech  domu7  a 
rovněž tak na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku8. Toto zástavní právo 
umožňovalo  v případě  dluhů  prodat  byt  či  věci  v něm  ve  veřejné  dražbě,  a  rovněž  tak 
zlepšovalo pořadí  pohledávek  SVJ  v případě  exekuce.  Současná úprava zákonné  zástavní 
právo nezavádí. Je tedy třeba dlužníka žalovat u soudu a poté případně navrhnout exekuci. 
Pohledávky  ze  škod  na  domě  či  na  nákladech  pak  mají  stejné  postavení,  jako  pohledávky 
kteréhokoliv jiného dlužníka. 
Zástavní  právo  vznikalo  sice  ze  zákona,  ale  na  základě  pravomocného  rozsudku  soudu  o 
přisouzení  pohledávky.  Vždy  se  tedy  vyžadovalo,  aby  pohledávka  byla vyžalována,  s  čímž 
byly spojeny další náklady na straně SVJ a uvedený postup byl časově náročný. Na jednotce 
v naprosté většině případů vázlo rovněž zajištění ve prospěch zástavního věřitele (zpravidla 
bankovního domu). Pokud zástavní věřitel, jemuž k jednotce svědčilo zástavní právo, získal 
exekuční  titul  dříve  než  společenství  vlastníků,  což  bylo  pravidlem,  společenství  vlastníků 
právo  na  oddělené  uspokojení  vůbec  nezískalo,  vedle  toho  bylo  nuceno  nést  náklady 
předcházejícího soudního řízení. 
Ani  úpravu  priority  způsobem,  jaký  předvídal  zákon  o  vlastnictví  bytů,  nepovažujeme  za 
vhodnou.  Ustanovení  §  16  odst.  1 zákona o vlastnictví  bytů sice stanovilo,  že „pohledávky 
vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 13 odst. 2 a § 15 odst. 1 se 
při rozvrhovém jednání uspokojí z podstaty podle § 337 odst. 1 občanského soudního řádu 
po uspokojení pohledávek daní a poplatků před ostatními pohledávkami“, nicméně z důvodu 
novely občanského soudního řádu z roku 2001, která původní pravidlo § 337 odst. 1 o. s. ř. 
přesunula  do  §  337c  o.  s.  ř.,  pravidlo  §  16  odst.  1  zákona  o  vlastnictví  bytů  ztratilo  smysl.  
Pohledávky  společenství  vlastníků,  resp.  jeho  jednotlivých  členů,  přestože  byly  zajištěny 
zástavním právem, nebyly přednostně uspokojovány. 
V případě nájemního bydlení existuje zákonné zadržovací právo k věcem nájemníka v bytě9, 
které  usnadňuje  pronajímateli  vymáhat  dlužné  nájemné  a  platby  za  služby.  U  vlastnického 
bydlení však odpovídající nástroj chybí. 
                                                           
6 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, platný a účinný do 31. 12. 2013 
7 § 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. 
8 § 15 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. 
9 § 2234 občanského zákoníku 

 

 
 
Vedle  zákonného  zástavního  práva je možné  uvažovat  i  o  jiných řešeních  –  např.  novelou 
občanského  soudního  řádu  by  bylo  možné  zlepšit  pořadí  pohledávek  za  škody  na  domě a 
z nákladů  na  údržbu  a  energie.  V případě  exekuce  na  předluženého  dlužníka  by  tak  byla 
vyšší šance na vymožení těchto pohledávek. 
Nový  občanský  zákoník  umožňuje  nařídit  soudní  prodej  bytu10,  stejně  jako  to  umožňoval 
starý  zákon  o  vlastnictví  bytů11.  Je  tedy  možné,  aby  soud  na  návrh  osoby  odpovědné  za 
správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídil prodej bytu takového vlastníka, který 
podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Toto je však 
krajní  řešení.  Je  možné  jej  využít  jedině  v případě,  že  vlastník  porušuje  povinnosti  uložené 
pravomocným  soudním  rozhodnutím,  a  to  jedině  při  podstatném  zásahu  do  práv  ostatních 
vlastníků.  Bude  přicházet  v úvahu  například  při  trvalém  hluku,  znečišťování  domu, 
nesnesitelném  zápachu  apod.12  Tento  postup  navíc  prakticky  vyžaduje  dvě  soudní 
rozhodnutí (první – uložení zákazu či povinnosti, druhé – nucený prodej za nesplnění). Tím 
se  liší  od  zákonného  zástavního  práva,  kde  je  prakticky  třeba  pouze  jedno  soudní  řízení, 
tedy rozhodnutí o samotném dluhu. Zástavní právo v takovém případě vznikalo automaticky, 
ze zákona, a po přisouzení nároku by následoval už jen soudní prodej zástavy. Touto cestou 
navíc  není  možné  řešit  dluhy  vůči  SVJ,  které  jako  peněžitá  pohledávka  musí  být  soudem 
stejně  nejdříve přisouzeny  a pak  vymáhány  např.  i  prodejem jednotky  v exekuci.  Postup je 
tedy prakticky stejný. 
Jde-li  o  družstevní  byt,  je  částečným řešením  vyloučení  takové  osoby  z bytového  družstva. 
Vyloučit  člena  družstva  lze  z důvodů  uvedených  v §§  614  a  734  zákona  o  obchodních 
korporacích:  závažné  nebo  opakované  porušení  členských  povinností,  hrubé  (tedy  značně 
intenzivní)  porušení  povinností  plynoucích  z nájmu,  úmyslný  trestný  čin  proti  družstvu, 
osobám  nebo  majetku  v domě,  nebo  z jiných  důležitých  důvodů  uvedených  ve  stanovách. 
Vyloučení musí předcházet výstraha a nejméně třicetidenní lhůta k nápravě. Proti rozhodnutí 
o vyloučení lze podat námitky, o kterých musí rozhodnout členská schůze, poté se lze bránit 
soudní žalobou. Podání žaloby pak brání družstvu uplatnit práva plynoucí ze zániku členství. 
Nájem bytu samozřejmě nezbavuje nájemce povinností vůči vlastníku domu a vůči ostatním 
obyvatelům  domu13  a  jejich  porušení  může  být  důvodem  k vypovězení  nájemní  smlouvy. 
Nový  občanský  zákoník  výpověď  nájmu  bytu  usnadnil  (např.  již  neexistují  tzv.  bytové 
náhrady).  Výpověď  je  stále  možná  jen  ze  zákonných  důvodů.14  Neplacení  nájemného  a 
                                                           
10 § 1184 občanského zákoníku.  
11 § 14 zákona o vlastnictví bytů 
12 Viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: 
C. H. Beck, 2013, s. 741 - 742 
13 § 2256 odst. 2 občanského zákoníku. 
14 § 2288 občanského zákoníku.  

 

 
 
plateb za služby po dobu tří měsíců je důvodem pro výpověď bez výpovědní doby15. Kromě 
toho  je  zde  zadržovací  právo  pronajímatele  vůči  věcem  v bytě16.  Pokud  navíc  nájemce 
podstatně  omezuje  nebo  znemožňuje  výkon  práv  ostatních  osob  bydlících  v domě,  ale 
pronajímatel nevypoví jeho nájem, mělo by proti pronajímateli jako vlastníku nemovitosti být 
možné  postupovat  podobně,  jako  pokud  by  povinnosti  porušoval  sám,  neboť  má 
odpovědnost za to, že všechny osoby se budou řídit pravidly pro správu domu a pro užívání 
společných částí a budou je dodržovat.  
 
Problémy:  
-  V případě vlastnického bydlení - obtížná dosažitelnost majitelů bytů, kteří neplní své 
závazky vůči SVJ a nízká účinnost některých kroků při vymáhání dluhů a povinností 
vlastníka či uživatele bytu. 
-  V případě  družstevního  bydlení  -  vyloučení  z družstva  je  možné  pouze  z úzkých, 
zákonem  vymezených  důvodů.  Vyloučení  musí  předcházet  výstraha,  je  třeba  splnit 
přísné formální a obsahové náležitosti, vyloučený člen může podat námitky, o kterých 
musí rozhodnout členská schůze a poté se obrátit na soud. Během soudního řízení 
jsou  možnosti  družstva  značně  omezené17,  neboť  zákon  družstvu  brání  podnikat 
„nevratné“  kroky  vůči  vyloučenému  členu  (např.  vyklidit  jeho  byt).  Ačkoliv  družstvo 
může  samozřejmě  vymáhat  splatné  pohledávky,  nemusí  být  odstraněna  prvotní 
příčina ve formě člena družstva, který neplní své povinnosti. 
-  V případě exekuce na byt či družstevní podíl nemají pohledávky z plateb za služby a 
správu domu přednostní pořadí. To znamená, že byla-li nařízena exekuce na návrh 
SVJ  či  družstva,  jsou  jejich  pohledávky  uspokojeny  až  po  nákladech  řízení  a 
pohledávkách  hypotečního  věřitele18.  Byla-li  exekuce  nařízena  na  návrh  někoho 
jiného,  jsou  tyto  pohledávky  uspokojeny  až  v poslední  skupině  (přednost  mají  např. 
výživné, daně či poplatky). To značně snižuje úspěšnost vymáhání. 
-  Nízká  cena  bytu  v  neatraktivní  sociálně  vyloučené  lokalitě  brání  tomu,  aby  z jeho 
prodeje  bylo  možné  uspokojit  dluhy  vzniklé  nezodpovědným  chováním  vyloučeného 
družstevníka či bývalého vlastníka jednotky. 
-  Na  žádost  SVJ  nebo  družstva  nelze  poukazovat  část  dávek  určených  na  zajištění 
bydlení  (příspěvek  či  doplatek  na  bydlení)  přímo  ve  prospěch  účtu  určeného  na 
správu domu nebo ve prospěch úhrady společně odebíraných služeb.  
                                                           
15 § 2291 občanského zákoníku. 
16 § 2234 občanského zákoníku. 
17 § 620 zákona o obchodních korporacích. 
18 § 337c občanského soudního řádu 

 

 
 
 
 
1.2 Výskyt obtěžujícího hmyzu, hlodavců a zápachu  
V tzv.  sociálně  vyloučených  lokalitách  je  častým  problémem  zvýšený  výskyt  hmyzu  nebo 
hlodavců.  Tito  škůdci  se  šíří  mezi  byty  a  jejich  skutečný  původ  často  nelze  zjistit.  Pokud 
v domě  žije  sociálně  znevýhodněná  domácnost,  ostatní  nájemníci  často  spojují  výskyt 
škůdců  automaticky  s ní,  ačkoliv  zamoření  může  mít  řadu  jiných  příčin.  Problémem  bývá  i 
zápach a šíření plísní, obvykle způsobené nesprávným nakládáním s domovním odpadem a 
nevhodným  používáním  bytu  (nedostatečné  větrání,  sušení  prádla,  přeplněnost  bytu)  nebo 
špatným stavebně technickým stavem celé budovy.  
Řešení  hygienických  problémů  obvykle  vyžaduje  spolupráci  všech  osob  v domě,  jakož  i 
výdaje ze společných zdrojů bytového družstva či SVJ. Protože obvykle není možné  zjistit, 
jakým způsobem problém vznikl a kde se nachází prvotní příčina, jsou tyto výdaje spojovány 
právě se sociálně vyloučenými domácnostmi žijícími v domě. 
Řešení problému navíc předpokládá dobrovolnou spolupráci všech osob v domě. Provedení 
dezinsekce  či  deratizace  proti  vůli  vlastníka  bytu  je  významným  zásahem  do  domovní 
svobody.  Takové  oprávnění  proto  mají  pouze  pracovníci  Krajské  hygienické  stanice  a  je 
možné jej využít jen v mimořádných případech hodných zvláštního zřetele19, tedy v situacích, 
kdy je zde reálné ohrožení ostatních osob v domě nakažlivými nemocemi a jejich přenašeči. 
Úprava  v zákoně  o  ochraně  veřejného  zdraví  tak  dopadá  pouze  na  úzkou  skupinu 
nejzávažnějších  případů.  V právním  řádu  chybí  mírnější  nástroje  k řešení  situací,  které 
nedosahují  této  intenzity.  Vzhledem  k tomu,  že  ochrana  obydlí  je  zaručena  ústavním 
pořádkem, bude třeba respektovat z něj plynoucí omezení: Podmínky pro vstup úřední osoby 
do  bytu  musejí  být  jasně  dané  zákonem  a  jakýkoliv  zásah  musí  být  nezbytný  pro  ochranu 
zdraví  druhých osob,  a to pouze  v situaci,  kdy  není  jiné,  vhodnější  řešení.  Zásah musí  být 
přiměřený hrozícímu problému. 
Problémy:  
-  Chybí určení podmínek, za kterých může orgán hygienické služby vstoupit do bytu i 
v nepřítomnosti  majitele  a  provést  místní  šetření  a  kdy  je  možné  prolomit  domovní 
svobodu  v zájmu  ochrany  zdraví  v situacích,  kdy  problém  nedosahuje  intenzity 
předvídané § 88 zákona o ochraně veřejného zdraví. 
-  Chybějí  pravidla  pro  zjištění  původce  problémů  a  zajištění  úhrady  nákladů  na 
provedená opatření deratizace, desinfekce apod. původcem problémů. 
 
                                                           
19 § 88 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů 

 

 
 
 
 
1.3 Přelidnění bytů a stavebně technická a hygienická nevhodnost bytů 
Zejména  u  domácností,  které  obtížně  shání  byt  na  volném  trhu,  dochází  k částečně 
dobrovolnému,  ale  někdy  k vynucenému  soužití  velkého  počtu  osob  v malých  bytech. 
Zatímco  v případě  některých  cizinců  jde  o  dočasné  řešení  na  počátku  jejich  integrace  do 
české společnosti, v případě velkých nukleárních rodin nebo soužití více generací se může 
jednat o dlouhodobý stav bez jasné perspektivy změny. 
V přelidněných  bytech  podle  definice  Eurostatu žije  v Česku  19,9  %  obyvatel  (šetření  SILC 
2014),  ale  ve  skupině  nízkopříjmových  obyvatel  (do  60  %  mediánu  příjmu)  je  tento  podíl 
44,7 %.  Zatímco  hodnoty  za  celou  populaci  se  blíží  průměru  EU  (17,1 %  obyvatel), 
nízkopříjmové  domácnosti  žijí  v přelidněných  bytech  výrazně  častěji,  než  je  tomu  v EU 
(30,2 %). Přelidněnost bytů znamená intenzivnější využívání (a tím i rychlejší opotřebení) jak 
vlastních bytů,  tak společných prostor  v domě,  vyšší  náklady  na  odvoz  odpadků,  zvýšenou 
hlučnost, riziko tvorby plísní. 
Nový  občanský  zákoník  umožňuje  pronajímateli  omezit  počet  osob  v domácnosti  nájemce 
(mimo případy nejbližší rodiny).20 To je však soukromoprávní úprava, která jednak nezakládá 
pravomoc  kteréhokoliv  orgánu  kontrolovat  její  dodržování,  jednak  je  zcela  závislá  na  vůli 
pronajímatele,  neboť  jde  o  jeho  právo,  nikoliv  povinnost.  Žádný  veřejnoprávní  orgán  tedy 
nemůže omezovat počet osob žijících v bytech. 
Rovněž tak novela zákona o pomoci v hmotné nouzi č. 252/2014 Sb. dala stavebnímu úřadu 
pravomoc  provést  na  žádost  úřadu  práce  kontrolu  standardů  bydlení  v jiných  než  obytných 
prostorách  a  stavbách  pro  individuální  či  rodinnou  rekreaci.  Nejsou-li  tyto  požadavky 
splněny,  nelze  doplatek  na  bydlení  přiznat.21  Tato  nová  úprava  se  však  týká  pouze 
základních  technických  požadavků  podle  vybraných  ustanovení  vyhlášky22  a  netýká  se 
prostor zkolaudovaných jako byt. V současnosti je však poměrně častým jevem to, že byty v  
minulosti  zkolaudované  k bydlení  jsou  nyní  ve  stavebně  technickém  stavu,  který  ohrožuje 
zdraví  a  život  jeho  obyvatel.  Rodinám  bydlícím  v těchto  nevyhovujících  bytech  jsou  pak 
vypláceny dávky určené na zajištění bydlení. Je žádoucí, aby byly dávky vypláceny rodinám 
žijícím  ve  stavebně  technicky  a  zdravotně  nezávadných  bytech.  Stavební  úřad  by  měl  mít 
povinnost  na  vyzvání  úřadu  práce  provést  kontrolu  k bydlení  nevyhovujících  bytů,  nařídit 
majiteli bytu odstranění zjištění nedostatků a ověřit jejich odstranění.    
                                                           
20 § 2272 občanského zákoníku 
21 § 33b zákona o pomoci v hmotné nouzi 
22 § 3 písm. i), § 8, § 10 odst. 5 a 6, § 11, § 38, § 44 odst. 1 písm. a) a § 44 odst. 1 věta druhá 
vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění vyhlášky č. 20/2012 Sb. 

 

 
 
Kromě  stavebně  technického  stavu  bytu  je  nutné  kontrolovat  a  vynucovat  dodržování 
hygienicko-zdravotních podmínek a dalších „netechnických“ požadavků na podobu a užívání 
bytu.  
Problémy:  
-  Neexistence  hygienických  norem  pro  byty  a  nemožnost  veřejnoprávně  regulovat 
počet osob obývajících určitou bytovou plochu. 
-  Nemožnost  stavebních  úřadů  provést  na  výzvu  úřadů  práce  opatření  ve  prospěch 
kvality  bydlení  ve zkolaudovaných  bytech,  v nichž  žijí  rodiny  pobírající  od  státu 
podporu na bydlení.  
 
1.4 Nadhodnocené nájemné 
Výhodnost  a  výnosnost  nájmu  bytových  jednotek  osobám  a  rodinám  sociálně  slabým  je 
založena  na  nadhodnocené  výši  nájemného,  která  neodpovídá  v místě  obvyklému  tržnímu 
nájemnému.  Pronajímateli  se  tak  tento  obchod  vyplatí,  protože  úřad  práce  při  přiznávání 
dávek  vychází  z  tabulek,  které  zohledňují  jen  velikost  obce,  typ  vlastnictví  a  počet  členů 
rodiny. Nehledí se již na lokalitu či stav bytu.  I když se od podzimu 2015 úřady práce více 
zaměřily  na  zkoumání  výše  nájemného,  porovnávají  jej  v případě  doplatku  na  bydlení 
s cenou  v obci  obvyklou  a  při  určování  výše  příspěvku  a  doplatku  na  bydlení  vycházejí  z 
vlastních výpočtů a analýz, pronajímatelé našli další způsob jak dosáhnout na co nejvyššího 
příjmu  z dávek  –  navyšují  zálohy  za  služby  a  energie.  Ty  po  ročním  vyúčtování  vykazují 
přeplatek,  který  je  příjmem  majitele  bytu  a  nevrací  se  do  státního  rozpočtu.  Jednoduché 
sledování  vyúčtování služeb pracovníky  úřadu práce není v současné době reálné, protože 
vyúčtování služeb probíhá u v některých případech v různém termínu (je závislé na počátku 
odběru služby, stěhovaní nájemníků apod.).    
Problémy: 
-  Neexistence  celostátních  cenových  map  nájmů,  které  by  byly  závazné  pro  úřady 
práce při rozhodování o výši dávek na bydlení. 
-  Neexistence  nástrojů  na  posouzení  přiměřenosti  cen  služeb  a  celkových  nákladů 
energií s ohledem na energetickou efektivitu domu, způsob vytápění apod. pro účely 
výpočtu doplatku nebo příspěvku na bydlení. 
-  Nevracení případného přeplatku do státního rozpočtu.  
 
 

 

 
 
1.5  Neplnění  povinností  ze  strany  majitelů  bytů  a  zanedbávání  údržby  bytů,  které  jsou 
pronajímány osobám ohroženým sociálním vyloučením 
Majitelé bytů,  kteří  v mnoha  případech  nežijí  vůbec  v místě,  kde  vlastní  a pronajímají  byty, 
neplní  své  povinnosti  plynoucí  pro  ně  z občanského  zákoníku,  ať  již  jde  o  údržbu  bytů  či 
řešení  situace,  kdy  jeho  nájemníci  opakovaně  a  dlouhodobě  narušují  veřejný  pořádek 
v domě.  Vlastníci  či  nájemci  dalších  bytů  v domě  se  tak  ocitají  v neřešitelné  situaci,  neboť 
nemají efektivní možnosti, jak situaci v domě řešit.  
Možnosti  domácností  ohrožených  sociálním  vyloučením  na  bytovém  trhu  jsou  omezeny 
řadou  faktorů,  zejména  diskriminací  na  trhu  s bydlením,  nedostatkem  volných  finančních 
prostředků  k uhrazení  jistoty,  předchozími  dluhy  a  dalšími.  V řadě  lokalit  je  jen  několik 
pronajímatelů, kteří jsou ochotni těmto domácnostem pronajímat byt, a to za nejvyšší cenu, 
kterou  ještě  pokryje  příspěvek  nebo  doplatek  na  bydlení  podle  horní  hranice  normativních 
nákladů  na  bydlení.  Částka  normativních  nákladů  na  bydlení  v sobě  zahrnuje  náklady  na 
údržbu  nemovitosti  a  přiměřený  zisk.  V regionech  s nejvyšším  výskytem  sociálně 
vyloučených lokalit (Karlovarský, Ústecký a Moravskoslezský kraj) se jedná o částky výrazně 
nad místně obvyklou výší nájmů. Mnozí majitelé však téměř neprovádějí údržbu nemovitostí 
a  v některých  případech  neřeší  ani  drobné  závady,  které  mohou  mít  vliv  na  bezpečnost 
bydlení  (poškozené  vchodové  dveře,  nefunkční  světlo  na  chodbách…).  Podmínky  bydlení 
v domě se zhoršují, jeho obyvatelé však mají omezené možnosti  změny  bydlení23. Dochází 
tak  k viditelnému  chátrání  nemovitostí  (střechy,  fasády,  vchodové  dveře  apod.),  které  je 
veřejností  spojováno  s obyvateli  domu,  nikoliv  také  s neplněním  povinností  majitele 
nemovitosti.  Majitel  nemovitosti  tak  dosahuje  zisků  na  úkor  investic  do  základní  údržby  a 
oprav obývané nemovitosti. 
Problémy: 
-  Neexistují  efektivní  nástroje,  které  by  majitele  nutily  k tomu,  aby  plnil  řádně  své 
povinnosti vlastníka bytu. 
-  Hygienická služba neprovádí kontroly stavu bytů před jejich pronájmem, neposuzuje 
jejich  vhodnost  k trvalému  bydlení,  takže  nemůže  ani  zakázat  užívání  zdravotně 
nevhodného  bytu,  a  to  ani  v  případě,  že  osoby  pobývající  v bytě  jsou  žadateli  o 
doplatek nebo příspěvek na bydlení.  
-  Občanský zákoník umožňuje pronajmout i byt nezpůsobilý k užívání, jsou-li zároveň 
ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a 
                                                           
23 Majitelé bytů i nájemníci plnící si své vlastnické či podnájemní povinnosti jsou doslova v pasti. Cena 
jejich  nemovitosti  klesá  např.  v Děčíně  Boleticích  od  roku  2008  každoročně  o  100 000  Kč  a  např. 
v Litvínově  Janově  klesla  z původních  cca  1  mil.  Kč  na  současných  30  tisíc  Kč.  Tato  past  se  týká 
často starších obyvatel v důchodovém věku, kteří dosud splácí úvěry na své původně drahé byty.         

 

 
 
způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav24. Zákon však blíže nestanoví 
obsah  ani  limity  takové  dohody,  tj.  stav,  za  kterého  již  byt  nemůže  být  pronajat. 
Dohoda tedy může být pro nájemce značně nevýhodná. Navíc jde o soukromoprávní 
povinnost, kterou lze vymáhat jen soudně. Nájemce může pouze podat žalobu a tou 
se domáhat nápravy či  náhrady způsobené škody, zejména u sociálně  vyloučených 
jednotlivců však nelze očekávat, že budou ve vymáhání svých práv takto aktivní. 
-  Stavební  ani  jiné  úřady  nemají  dostačující  kompetence  –  stavební  úřady  mohou 
nařídit  údržbu  nebo  odstranění  vad  nemovitosti,  tato  pravomoc  se  však  podle 
stavebního  zákona  nevztahuje  na  všechny  situace,  pro  které  je  bydlení  v takových 
bytech  nevhodné.  Orgány  ochrany  veřejného  zdraví  pak  rovněž  tyto  kompetence 
nemají. 
 
 
2. Návrh řešení  
Návrh řešení by měl směřovat k efektivnímu využívání dávek na bydlení, k eliminaci zátěže 
pro  SVJ/družstva  v podobě  narůstajících  dluhů  a  k nastolení  bezproblémového  sousedství 
různých typů domácností v bytových domech. Zrychlení vystěhování z bytu sice pro družstvo 
či  SVJ  znamená  dřívější  zastavení  nárůstu  dluhu,  zároveň  však  zvyšuje  nebezpečí,  že 
domácnost  nájemníka  či  podnájemníka  skončí  bez  domova  v substandardním  bydlení. 
V takovém  případě  se  snižuje  pravděpodobnost  úspěšného  vymáhání  dlužné  částky,  navíc 
hrozí  vyšší  náklady  veřejných  rozpočtů  spojené  právě  s řešením  situace  domácnosti  bez 
domova. Pro řešení nastíněných problémů bude klíčový vznikající zákon o sociálním bydlení 
s jeho zamýšlenou podporou sociální práce s klienty, kteří obývají sociální byty.  
Je  však  evidentní,  že  současná  právní  úprava  je  pro  úspěšné řešení  popsaných  problémů 
nedostatečná. Navrhují se proto tyto úkoly:  
Ministerstvo práce a sociálních věcí 
-  Ve  spolupráci  s ministerstvem  spravedlnosti  a  ministrem  pro  lidská  práva,  rovné 
příležitosti  a  legislativu  předložit  návrh  řešení  situace,  kdy  pronajímatel  neplní 
povinnosti  při  úhradě  nákladů  spojených  s bydlením  (dluhu  na  příspěvcích  SVJ, 
zálohách apod.)  
-  Zajistit, aby dávky, které byly určeny na úhradu záloh na energie, mohly být v případě 
přeplatku vráceny do státního rozpočtu např. uložením povinnosti pronajímatelů bytů, 
do kterých jsou poskytovány dávky na bydlení (zejména v případech, kdy je platba za 
ubytování nebo bydlení určena paušální částkou). 
                                                           
24 2242 odst. 2 občanského zákoníku. 
10 
 

 
 
-  Zajistit,  aby  úřady  práce  na  základě  zjištění  z ročního  vyúčtování  energií  v  případě 
nepřiměřeně  vysokých  nákladů  zvýšily  spolupráci  s příslušnými  obecními  úřady  při 
řešení  nepříznivé  sociální  situace  v oblasti  bydlení,  popř.  ve  spolupráci  s  MPO 
zajistily  pro  nájemníka  (příjemce  dávky)  odborné  konzultace  za  účelem  snížení 
nákladů  vynaložených  na  energie  a  měly  možnost  finančně  podpořit  doporučená 
opatření na snížení nákladů na energie či služby spojené s užíváním bytu. 
-  Zajistit  metodické  podklady  pro  provádění  místního  šetření,  včetně  stanovení 
podmínek  pro  obyvatelnost  či  neobyvatelnost  bytu  z  pohledu  podávání  podnětů 
kompetentním orgánům a koordinaci postupů. 
Ministerstvo spravedlnosti ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj 
-  Prověřit  vhodnost  ustanovení  §  1184  občanského  zákoníku  s  ohledem  na  možnost 
efektivně donutit vlastníka, aby plnil své povinnosti, pokud jde o údržbu bytu i nájemní 
vztahy, včetně možných alternativních pojetí. 
-  Upravit formu zákonného zástavního práva k jednotce u SVJ.  
-  Pohledávky  SVJ  v případě  exekucí  na  byt  řešit  prioritně  (v  druhém  pořadí  mezi 
skupinami dalších věřitelů).    
Ministerstvo zdravotnictví  
-  Zpřesnit  podmínky,  za  kterých  může  orgán  hygienické  služby  vstoupit  do  bytu  i 
v nepřítomnosti majitele a provést místní šetření směřující k dodržování hygienických 
standardů obydlí. 
-  Zpřesnit  podmínky  pro  provádění  a  úhradu  nákladů  na  provedená  opatření 
deratizace,  desinfekce  apod.  tak,  aby  byla  návodně  popsána  součinnost  SVJ 
(majitele  nemovitosti),  majitele  bytové  jednotky  a  míra  odpovědnosti  zjištěného 
původce problémů.  
-  Stanovit hygienické normy omezující počet osob obývajících byt v závislosti na jeho 
rozloze a dalších vlastnostech. 
-  Zavést pravomoc hygienické služby kontrolovat a v krajním případě zakázat užívání 
zdravotně  závadného  bytu  alespoň  v  případě,  že  osoby  pobývající  v bytě  jsou 
žadateli o doplatek nebo příspěvek na bydlení.  
-  Zajistit  metodické  podklady  pro  provádění  místního  šetření,  včetně  stanovení 
podmínek pro obyvatelnost či neobyvatelnost bytu z pohledu hygienických předpisů. 
 
 
11 
 

 
 
Ministerstvo pro místní rozvoj  
-  Vytvořit  pro  účely  konstrukce  normativních  nákladů  na  bydlení  orientační  přehled 
hodnot nájemného v území a v pravidelných intervalech jej aktualizovat. 
-  Zajistit  metodické  podklady  pro  provádění  místního  šetření,  včetně  stanovení 
podmínek  pro  obyvatelnost  či  neobyvatelnost  bytu  z  pohledu  stavebně  technických 
závad bytu. 
Ministerstvo vnitra 

Zajistit  metodické  podklady  pro  provádění  místního  šetření,  včetně  stanovení 
podmínek pro obyvatelnost či neobyvatelnost bytu z pohledu požární bezpečnosti. 
Ministr pro lidská práva, rovné příležitosti a legislativu  
-  Aktualizovat materiál s názvem Nástroje pro obce v boji proti sociálnímu vyloučení a 
zajistit jeho distribuci samosprávám.  
 
 
3. Závěr  
Dlouhodobé  narušení  sociální  soudržnosti,  kdy  sociálně  vyloučená  nebo  ohrožená 
domácnost  nedokáže  z různých  příčin  dostát  svým  finančním  závazkům  nebo  dodržovat 
všechny  normy,  které  od  ní  okolí  očekává,  může  vést  k destabilizaci  sousedských  vztahů, 
vztahů  v lokalitě,  a  v konečném  důsledku  k sociálním  nepokojům  regionálního  nebo 
celostátního  charakteru.  Je-li  sociálně  vyloučenou  rodinou  rodina  romská  nebo  rodina 
cizinců, je radikalismus majority motivován i rasovými a národnostními  pohnutkami a může 
vést k posilování extremistických postojů. 
Dosažení  sociálního  začlenění  není  proto  možné  pouze  opatřeními  zaměřenými  na  osoby 
sociálně vyloučené nebo ohrožené. Aktivity a politiky zaměřené na sociální začleňování musí 
zohlednit  také  ostatní  obyvatele  a  klíčové  společenské  instituce  tak,  aby  byly  uspokojeny 
jejich  oprávněné  zájmy  a  potřeby  (např.  na  spokojené  sousedství  odpovídající  místně 
obvyklým  pravidlům)  způsobem,  který  zajistí  sociální  začlenění  a  prevenci  sociálního 
vyloučení. 
 
12