Číslo jednací: 97Co 206/2015 - 661
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
JUDr. Moniky Vackové a soudkyň JUDr. Aleny Hrdličkové a JUDr. Gabriely Kučerové
v právní věci žalobce
GEOSAN SIGMA s.r.o., IČ 62414704
, se sídlem Praha 2, Karlovo
náměstí 559/28, zastoupeného JUDr. Zdeňkou Maršíkovou Nocarovou, Ph.D. advokátkou se
sídlem Praha 1, V Jirchářích 4, proti žalované
Městské části Praha 5, IČ 00063631, se
sídlem Praha 5, náměstí 14. října 1381/4, zastoupené Mgr. Radkem Hladkým, advokátem se
sídlem Praha 1, Národní 973/41, o zaplacení 50.099.772,-Kč s příslušenstvím,
o odvolání
žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 21. ledna 2015, čj. 8C
161/2014-482
t a k t o:
I. Rozsudek soudu prvního stupně
se potvrzuje.
II. Žalobce
je povinen nahradit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 156.428,80
Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.
O d ů v o d n ě n í :
Soud prvního stupně zamítl jako nedůvodnou žalobu, kterou se žalobce domáhal
náhrady škody ve výši 50.099.722,-Kč a příslušenství z této částky. Škodu podle žalobních
tvrzení způsobila žalovaná tím, že porušila svou povinnost součinnosti plynoucí ze dvou
smluv ze dne 20. 10. 2006, konkrétně ze smlouvy o uzavření budoucích smluv kupních na
pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek (dále jen smlouva o budoucí smlouvě) a
povinností z nájemní smlouvy k pozemkům. Žalovaná porušila podle žalobce svůj závazek
poskytnout potřebnou součinnost, ač se k tomu zavázala v čl. 3 odst. 2 a 4 smlouvy o budoucí
smlouvě, což se projevilo tím, že neuzavřela dodatek č. 4 k nájemní smlouvě. Porušila také
pokračování
2
97Co 206/2015
vlastní nájemní smlouvu, konkrétně její 3. dodatek, podle něhož měl být 4. dodatek uzavřen
do 31. 12. 2010. Žalovaná podle žalobcova názoru porušila také své povinnosti podle zákona
o hlavním městě Praze, navíc žalobci fakticky znemožnila pokračovat v projektu výstavby
bytů v lokalitě Na Pláni, kvůli čemuž byly obě smlouvy uzavřeny poté, kdy žalobce vyhrál
výběrové řízení vyhlášené žalovanou. Žalobci vznikla, jak tvrdil, skutečná škoda odpovídající
nákladům, které marně vynaložil při přípravě projektu.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaná v r. 2006 vyhlásila výběrové řízení
s názvem „Výstavba bytových domů Na Pláni – startovací byty“, do něhož se žalobce
přihlásil. Byty měly být stavěny na pozemcích ve vlastnictví hlavního města Prahy, svěřených
žalované. Cílem výběrového řízení bylo vybudovat v dané lokalitě 15 bytových domů.
Žalobcova nabídka, kterou předložil dne 25. 9. 2006, byla vybrána jako nejvýhodnější. Podle
harmonogramu v žalobcově nabídce měla být výstavba rozdělena minimálně do dvou etap „na
základě vyřešení majetkoprávních vztahů a změny územního plánu hl. m. Prahy“. Výstavba
každé z etap měla skončit vydaným kolaudačním rozhodnutím maximálně do 18 měsíců „po
vydání právoplatného územního rozhodnutí na příslušnou etapu výstavby“. Na základě
výběrového řízení účastníci uzavřeli dne 20. 10. 2006 jednak smlouvu o budoucí smlouvě,
jednak nájemní smlouvu k pozemkům, na nichž měla výstavba probíhat. Pronajaty byly
pozemky o celkové výměře 10. 091m2, na některých z pronajatých pozemků byly soukromé
garáže či nemovitosti. Výpovědi a vyklizení pozemků, případně vykoupení garáží měl zajistit
žalobce na své náklady. Bylo též dohodnuto, že pronajaty budou nejpozději od 1. 11. 2009 mj.
další tři pozemky (pozemky s parcelními čísly 1593/1, 1593/4 a 1593/2) „ v návaznosti na
dořešení majetkoprávních vztahů“ k nim a ke smlouvě bude do uvedeného data uzavřen
dodatek. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to do uplynutí 18ti měsíců po
vydání pravomocného stavebního povolení na 1. etapu výstavby a do uplynutí 18ti měsíců po
vydání pravomocného stavebního povolení na 2. etapu výstavby, tehdy již výstavba měla být
ukončena. Druhá etapa měla probíhat na pozemcích souvisejících s výstavbou čtyř objektů 2,
3, 12 a 15. Popis jednotlivých etap odkazoval na žalobcovu nabídku, která tvořila podklad
nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla změněna celkem třemi dodatky; první dodatek se
týkal pouze výše nájemného, druhým dodatkem byly pronajaty další pozemky, mimo jiných
pozemky parc. č. 1593/2, 1593/3 a část pozemku 1593/1 o výměře 436 m2. Dohodnuto bylo,
že pronájem části pozemku č. parc. 1593/1 o výměře 606 m2 a 1593/4 o výměře 421 m2 bude
umožněn nejpozději do 31. 12. 2010, o pronájmu těchto pozemků bude mezi stranami do
tohoto data uzavřen dodatek. Dodatek č. 4 byl podle zjištění soudu prvního stupně v prosinci
2010 vypracován, žalovaná ho však nepodepsala přesto, že ho dříve schválila rada městské
části. Pozemky, jichž se měl nepodepsaný dodatek č. 4 týkat, byly protokolem ze dne
29.12.2010 předány žalobci. Dne 9.2.2009 vydal stavební úřad rozhodnutí o umístění souboru
staveb deseti bytových domů v lokalitě Na Pláni a 8.11.2010 vydal stavební povolení pro
výstavbu deseti bytových domů s tím, že stavba měla být dokončena do 24 měsíců po nabytí
právní moci tohoto rozhodnutí. Stavební povolení nabylo právní moci 4.6.2012. Žalobce
výstavbu bytových domů nezahájil. Dopisem z 31.5.2013 žalobce vytýkal žalované
nedostatek součinnosti v souvislosti s projektem výstavby Na Pláni, žalovaná dopisem
z 16.9.2013 sdělila, že projekt výstavby byl na základě rozhodnutí zastupitelstva předložen
k posouzení hlavnímu městu Praze. Žalobce žalovanou dopisem ze dne 10.10.2013 vyzval
k neprodlenému uzavření dodatku č. 4 (sám žalobce tento dodatek podepsal 6.4.2011),
k poskytnutí další možné součinnosti podle uzavřených smluv a upozornil na vznik škody ve
výši 160.000.000,- Kč. Zastupitelstvo žalované na svém 28. zasedání dne 21.11.2013 uložilo
radě, aby odstoupila či jiným vhodným způsobem ukončila veškeré smluvní vztahy týkající se
smluv se žalobcem. Žalovaná dopisem z 26.11.2013 vyzvala žalobce, aby pozemky vyklidil
nejpozději ke skončení nájmu pro 1. etapu. Dne 2.12.2013 žalobce od uzavřených smluv
pokračování
3
97Co 206/2015
odstoupil, což odůvodnil porušením povinností ze strany žalované. Žalovaná od smluv
odstoupila 20.12.2013.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že doba nájmu sjednaná na dobu určitou skončila
pro 1. etapu 4.12.2013 (tedy po uplynutí 18ti měsíců po právní moci stavebního povolení této
etapy se týkajícího). Doba nájmu byla dostatečně dlouhá pro dokončení dané etapy výstavby,
žalobce však nebyl schopen výstavbu 1. etapy ani zahájit. Svědčí o tom podle soudu prvního
stupně obsah žalobcových webových stránek, v němž předpokládal zahájení výstavby 1. etapy
až v září roku 2014 a kolaudaci v červnu 2016, zahájení výstavby 2. etapy v létě 2015 a
kolaudaci v zimě 2017. Podle soudu prvního stupně žalovaná neiniciovala výběrové řízení
proto, aby sedm let po jeho vyhlášení stavba ani nezačala přesto, že ve výstavbě domů 1.
etapy žalobci nic nebránilo. Žalobce neplnil své povinnosti, což podle soudu prvního stupně
kolidovalo s původním záměrem žalované a se smyslem a s obsahem uzavřených smluv.
Žalobce podstatným způsobem porušil podmínky sjednaných smluv, žalovaná mohla od
smluv odstoupit.
Žalobce dovozoval povinnost součinnosti, kterou žalovaná porušila, zejména z čl. 3
odst. 2 smlouvy o budoucí smlouvě. Z tohoto článku však podle soudu prvního stupně nelze
dovodit, že by žalovaná měla mít povinnost uzavírat dodatky ke smlouvám či prodlužovat
dobu nájemní smlouvy, žádnou takovou povinnost nelze dovodit ani z jejího čl. 3 odst. 4 .
Jedná se o součinnost, jež se pohybuje „ve smluvně ujednaných mantinelech vztahů
účastníků.“ Nájemní smlouva povinnost součinnosti neupravuje podle soudu prvního stupně
vůbec. Žádná ze smluv žalované neukládala povinnost prodlužovat nájemní vztah
k pozemkům do nekonečna. Jestliže se žalovaná rozhodla nájemní vztah neprodloužit,
neporušila tím žádnou svou povinnost.
Soud prvního stupně rovněž vyloučil žalobcovo tvrzení, že tím, že nebyl uzavřen
dodatek č. 4, mu bylo fakticky znemožněno v projektu pokračovat, tj. zejména zahájit
výstavbu. Podle soudu prvního stupně na pozemních, jichž se měl týkat 4. dodatek, měly být
postaveny pouze dva bytové domy v rámci 2. etapy výstavby, neexistence dodatku č. 4 tak
v žádném případě neznemožnila žalobci realizovat 1. etapu. Pozemky, jichž se měl dodatek č.
4 týkat, byly navíc žalobci protokolárně předány 29.12.2010. Veškeré pro výstavbu nezbytné
pozemky žalovaná žalobci předala, žalobce mohl výstavbu 1 etapy zahájit ode dne nabytí
právní moci stavebního povolení pro 1. etapu. Zahájit 2. etapu žalobce nemohl proto, že pro ni
neměl potřebná povolení, nikoli kvůli neexistenci dodatku.
Soud prvního stupně rovněž přisvědčil názoru žalované, že dohoda obsažená v dodatku
č. 3 k nájemní smlouvě, kterou se předpokládá uzavření dodatku č. 4 k téže smlouvě, má
charakter smlouvy o smlouvě budoucí. Svědčí o tom podle soudu prvního stupně i to, že
žalobce se žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 5 dne 4.11.2013 domáhal
nahrazení projevu vůle ve vztahu k uzavření dodatku č. 4. Dodatek č. 4 měl být uzavřen do
31.12.2010. Určení obsahu budoucí smlouvy nebo náhrady škody s tím související se mohl
žalobce podle § 292 odst. 2 obch. zák. domáhat pouze do jednoho roku ode dne výzvy
k uzavření smlouvy. Pokud by za takovou výzvu bylo považováno doručení dodatku
podepsaného žalobcem až 6.4.2011, je žalobcovo právo domáhat se určení obsahu budoucí
smlouvy soudem nebo nároku na náhradu škody promlčeno.
Žalobcův názor, že by usneseními, které zastupitelstvo žalované přijalo 21.11.2013 a
které přijala rada žalované na svém 55. zasedání, žalovaná porušila svou povinnost
součinnosti, soud prvního stupně neakceptoval. Připomněl, že úkony obce ve vztahu k třetím
subjektům, jsou úkony starosty či jím pověřených osob podle § 72 odst. 2 ve spojení s § 97
pokračování
4
97Co 206/2015
odst. 1 zák. č. 131/2000 Sb. o hlavním městě Praze. Samotná usnesení zastupitelstva nebo
rady jsou jen interními rozhodnutími. Soud prvního stupně v té souvislosti odkázal na
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.5.2009, sp. zn. 30Cdo 3049/2007.
Náklady řízení, které vznikly za zastoupení advokátem, přiznal soud prvního stupně
v řízení úspěšné žalované. Předeslal, že si je vědom rozhodovací praxe Ústavního soudu
k otázce nákladů řízení u subjektů, u nichž lze předpokládat, že jsou dostatečně personálně
vybaveny k tomu, aby svá práva hájily samy a nevyužívaly služeb advokáta. Dospěl však
k závěru, že tento spor byl právně složitý, žalovaná částka poměrně vysoká, existuje řada
sporů, které s touto věcí souvisejí, vedou se u téhož soudu a vycházejí ze stejného skutkového
základu. Tento typ sporu je podle soudu prvního stupně do značné míry soubojem advokátů a
jimi zvolené strategie. Náklady právního zastoupení jsou účelně vynaložené.
Proti rozsudku se včas odvolal žalobce. Nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že
dodatek č. 4 k nájemní smlouvě nesouvisí s povinností součinnosti sjednané ve smlouvě o
smlouvě budoucí. Připomněl, že se žalovaná ve smlouvě o smlouvě budoucí v čl. 3 odst. 2
zavázala poskytovat potřebnou součinnost vč. vystavení nezbytných plných mocí a v čl. 3
odst. 4 se zavázala poskytnout žalobci veškerou možnou součinnost při realizaci i přípravných
činnostech v rámci plnění předmětu této smlouvy. Takto obecně zakotvená povinnost
součinnosti měla podle žalobce konkrétní projevy, a to právě např. v podobě nájemní smlouvy
a dodatcích k této smlouvě, nájemní smlouvy totiž umožňovaly užívat pozemky, na nichž měl
být projekt realizován. Žalovaná se v nájemní smlouvě zavázala umožnit nájem části
pozemků parc. č. 1593/1 a pozemku parc. č. 1593/4 nejpozději do 31.12.2010, svůj závazek
však porušila tím, že dodatek neuzavřela. Žalovaná nereagovala adekvátně na žalobcovy
výzvy k součinnosti, které jí zaslal v dopisech z 31.5. a 15.8.2013, sdělila mu pouze, že o
smluvních vztazích jedná hlavní město Praha, následně prostřednictvím svého zastupitelstva
usnesením č. 28/5/2013 ze dne 21.11.2013
odsouhlasila ukončení celého projektu a uložila
radě od všech smluv uzavřeným s
žalobcem odstoupit, případně je ukončit. Tím rovněž
porušila své povinnosti z uzavřených smluv, zejména povinnost součinnosti podle čl. 3 odst. 4
smlouvy o budoucí smlouvě, a svým postupem zcela svévolně znemožnila jakékoli další
pokračování projektu. Žalobce z tohoto důvodu dopisem z 2.12.2013 od všech smluv
odstoupil z důvodu podstatného porušení povinností na straně žalované podle § 345
obchodního zákoníku Jednání žalované má být posouzeno i podle § 348 odst. 2 obchodního
zákoníku. V příčinné souvislosti s jednáním žalované vznikla žalobci škoda, soud prvního
stupně se však tvrzeními a důkazy týkajícími se rozsahu této škody vůbec nezabýval.
Odvolatel nesouhlasí se závěry soudu prvního stupně, které se týkají
vztahu trvání
nájemní smlouvy a doby výstavby. Tvrdí, že smlouva o smlouvě budoucí ani nájemní
smlouva žádný termín pro dokončení 1. etapy nestanoví, nebylo totiž možné předvídat, jak
dlouho bude trvat získání územního rozhodnutí a stavebního povolení k projektu. Nesouhlasí
ani s názorem, že termín pro realizaci projektu, resp. jeho 1. etapy lze dovodit z nájemní
smlouvy, resp. z té skutečnosti, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu do 18ti měsíců od
právní moci stavebního povolení. Smlouva ve vztahu k 1. etapě stanoví pouze dobu nájmu,
ale nikoli dobu výstavby, až ukončení 2. etapy váže též na existenci kolaudačních rozhodnutí.
Jediný termín dokončení projektu, pokud by se dal dovodit z nájemní smlouvy, je podle
názoru žalobce možno vyvodit jako termín pro dokončení celého projektu, tedy obou jeho
etap, takový termín však ještě nastat nemohl, protože stavební povolení pro 2. etapu nebylo
ještě ani vydáno. Žalobce dále tvrdí, že
výstavba 1. etapy projektu byla zahájena, Úřadu
městské části – stavebnímu odboru bylo zahájení stavby oznámeno 13.5.2013 a nyní probíhá
řízení o změně stavby před dokončením, soud I. stupně
oznámení o zahájení řízení o
povolení změny stavby před dokončením ze dne 3.12.2014 jako důkaz provedl, ale s jeho
pokračování
5
97Co 206/2015
obsahem se nevypořádal. Žalobce nemohl dokončit výstavbu v 1. etapě v termínu
požadovaném žalovanou, protože 1. a 2. etapa projektu nejsou samostatně izolované celky,
projekt byl rozdělen na etapy pouze proto, že žalovaná nebyl schopna pronajmout žalobci
všechny pozemky najednou. Žalobci nelze klást k tíži délku stavebního řízení, resp. řízení o
vydání územního rozhodnutí. Vzhledem k problémům, které provázely správní řízení, žalobce
nemohl vyloučit, že i to stavební povolení, které nabylo právní moci 4.6.2012, bude zrušeno
vzhledem k různým řádným a mimořádným opravným prostředkům, jimiž bylo napadáno.
Žalobce měl zájem v projektu pokračovat, celý jej zrealizovat, žalovaná jej však zcela
bezdůvodně „vyhodila“. Žalobce zdůrazňuje, že šlo o projekt žalované, a tudíž on nemůže
nést podnikatelské riziko, které s tímto projektem souvisí.
Nelze na něm spravedlivě
požadovat, aby byl povinen dokončit 1. etapu, jestliže nebylo zřejmé, bude-li moci dokončit
i 2. etapu, pro obě etapy bylo třeba zhotovit inženýrské sítě již v rámci 1. etapy, pokud by
následně 2. etapa realizována nebyla, žalobce by na stavbě prodělal. Žalobce nesouhlasí ani
s právním názorem soudu I stupně o tom, že
dodatek č. 3 byl formálně právně smlouvou o
budoucí smlouvě nájemní, nesouhlasí s tím, že by měl být aplikován § 292 obch. zák.
Nesouhlasí rovněž s tím, že mohl využít pozemky, které měly být předmětem dodatku č. 4
k výstavbě, je přesvědčen, že
předávací protokol není dostatečným právním titulem. Je
rovněž přesvědčen, že
usnesení rady či zastupitelstva žalované je projevem její vůle, která
je následně realizována statutárním orgánem, tedy starostou. K porušení smluvní povinnosti
žalovanou tudíž došlo usnesením rady a zastupitelstva a vůlí obsaženou v těchto usneseních
projevenou navenek dopisem žalované žalobce
z 26.11.2013, s jehož obsahem se soud
prvního stupně rovněž nevypořádal. Žalobce je konečně přesvědčen, že soud prvního
stupně zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, protože
žalobci neposkytl dostatečný prostor, aby mohl reagovat na poslední podání žalované ze dne
20.1.2015, z něhož však ve svém rozhodnutí vycházel. Za nesprávný považuje žalobce i výrok
o nákladech řízení. Má za to, že spor o zaplacení náhrady škody související s otázkou
hospodaření s majetkem hlavního města Prahy je sporem, pro který může městská část zajistit
odpovídající odborný personál i pro případ soudních sporů. Jde o běžnou agendu žalované při
hospodaření se svěřeným majetkem hlavního města Prahy.
Podle žalované je rozsudek soudu prvního stupně věcně správný. Je přesvědčena, že
žádnou smluvní povinnost, která by byla příčinou žalobci vzniklé škody, neporušila,
neporušila ani žádnou zákonnou povinnost. Je ostatně přesvědčena též o tom, že žalobci žádná
škoda nevznikla, pokud ano, způsobil si ji výlučně sám. Zdůrazňuje, že žalobce odvozuje její
odpovědnost prakticky pouze z „porušení povinnosti součinnosti“. Povinnost součinnosti
v sobě nemůže zahrnovat povinnost rozšířit předmět nájmu, příp. uzavírat dodatky k nájemní
smlouvě podle jakýchkoli žalobcových přání a potřeb a prodlužovat dobu nájmu do
nekonečna. Takové povinnosti z čl. čl. 3 odst. 2 a 4 smlouvy o budoucí smlouvě nelze
dovodit. Žalovaná souhlasí se soudem prvního stupně v tom , že povinnost uzavřít dodatek č.
4 k nájemní smlouvě do určitého data sjednaná v dodatku č. 3 měla charakter smlouvy o
budoucí smlouvě. V dohodnuté době žádná ze stran k uzavření dodatku č. 4 nevyzvala,
požadavek, který předpokládá § 292 odst. 3 obch. zák., tudíž nebyl naplněn, povinnost uzavřít
dodatek č. 4 k nájemní smlouvě marným uplynutím lhůty pro výzvu k uzavření dodatku č. 4
zanikla. Zdůrazňuje rovněž, že pozemky, které měly být pronajaty tímto dodatkem, byly
žalobci předány v prosinci 2010, žalobci tedy nic nebránilo výstavbu na těchto pozemcích
zahájit. Šlo navíc o marginální část pozemku určených k výstavbě, navíc to byly pozemky, na
nichž měla probíhat 2. etapa výstavby. Žalované rovněž není zřejmé, jaké povinnosti měla
porušit tím, že se její zastupitelstvo a rada rozhodly smluvní vztahy ukončit a že na základě
jejích usnesení byl v tomto smyslu žalobci odeslán dopis z 26.11.2013. Žalovaná tímto
dopisem reagovala na skutečnost, že se blížilo ukončení nájemního vztahu, a proto žalobce
pokračování
6
97Co 206/2015
vyzvala k vyklizení předmětu nájmu. Žalovaná trvá na tom, že 1. etapa výstavby měla být
ukončena do uplynutí doby nájmu pozemku, na nichž měla být výstavba realizována, tj. do
18ti měsíců od právní moci příslušného správního rozhodnutí, čemuž odpovídala i podoba
žalobcovy nabídky, s níž se do výběrového řízení přihlásil, a jím zpracovaný harmonogram.
Doba nájmu pozemků pro 1. etapu skončila sedm let po podpisu nájemní smlouvy. Do tohoto
data měla být výstavba realizována, žalobcův výklad, že by mohla být realizována
v jakémkoli termínu a že žádný termín sjednán nebyl, přijmout nelze. Žalobce nezahájil
stavbu, pouze postavil oplocení a skryl ornici. Pozemky jsou silně zanedbané a v důsledku
žalobcova počínání zdevastované, nestojí však na nich ani hrubý základ jediného domu.
Žalobce byl povinen dokončit výstavbu 1. etapy projektu do 18ti měsíců od nabytí právní
moci stavebního povolení pro 1. etapu, obdobně je upravena lhůta pro realizaci 2. etapy, na
tomto termínu se žalobce a žalovaná dohodli. Jestliže se potom sám žalobce rozhodl, že bude
realizovat současně pouze celý projekt, tedy jeho 1. i 2. etapu, bylo to jen jeho vlastní
rozhodnutí. Ke dni uplynutí nájmu na pozemky pro 1. etapu, tj. ke dni 4.12.2013, nebylo pro
2. etapu projektu vydáno ani územní rozhodnutí, natož stavební povolení, žalobce by nemohl
projekt Na Pláni realizovat proto, že potřebná práva pro stavbu dosud nemá (tj. nikoli kvůli
nedostatku součinnosti ze strany žalované). Nesouhlasí ani s názorem, že soud prvního stupně
zatížil řízení procesní vadou a je konečně přesvědčena i o tom, že žalované náleží náhrada
nákladů, které jí v souvislosti s tímto řízením za právní zastoupení vznikly. Připomíná text
nálezu Ústavního soudu I. ÚS 4229/12 ze dne 6.6.2013 a dodává, že spor je právně obtížný,
předmětem řízení je peněžité plnění vysoké hodnoty, spor pramení ze smluv uzavřených
v rámci developerského projektu na výstavbu 15ti bytových domů ve vysoce atraktivní
lokalitě a jde o jeden z více sporů mezi účastníky, který se týká téhož projektu, rozhodnutí
v jednom z nich může významně ovlivnit postoje obou stran v dalších řízení. Žalovaná
nedisponuje rozsáhlým právním aparátem. Zaměstnanci žalované mají na starosti běžnou
právní agendu související s každodenní činností žalované, žádný z nich však nemá zkušenosti
se soudním sporem, který by se týkal projektů mnohamilionové hodnoty. Připomíná rovněž,
že to byl žalobce, kdo předmětný soudní spor inicioval a vznik nákladů vymezením předmětu
sporu zavinil.
Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 o.s.ř. napadený rozsudek soudu
prvního stupně. Práva a povinnosti účastníků vzniklá do 31. 12. 2013 posuzoval (stejně jako
soud prvního stupně) v souladu s ustanovením § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., (nového)
občanského zákoníku podle dosavadních právních předpisů, tedy podle zákona č. 40/1964
Sb., občanského zákoníku (dále jen obč. zák.) a zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku
(dále jen obch. zák.).
Odvolání není důvodné. Soud prvního stupně provedl důkazy nezbytné k tomu, aby byly
zjištěny skutečnosti pro rozhodnutí významné. Mezi skutkovými zjištěními, z nichž vycházel,
není logický rozpor, odvolací soud se s nimi ztotožňuje a neměl důvod se od nich odchýlit ani
poté, co zopakoval dokazování částí nabídky, s níž se žalobce přihlásil do výběrového řízení,
a oběma smlouvami ze dne 20. 10. 2006, včetně dodatku č. 3 ke smlouvě nájemní. Sdílí i
právní názor soudu prvního stupně, který z nich vychází, o tom, že pokud žalobci vznikla při
přípravě výstavby bytových domů Na Pláni škoda, žalovaná za ni z těch důvodů, které
žalobce tvrdí, odpovědna být nemůže. Žalobce v odvolání uplatnil tytéž argumenty, na nichž
založil svůj nárok již v řízení před soudem prvního stupně a ten se s nimi v odůvodnění svého
rozsudku dostatečně vypořádal, na jeho odůvodnění lze v podstatných bodech odkázat.
pokračování
7
97Co 206/2015
Odvolací soud proto ve snaze o stručnost odůvodnění dodává k odvolatelovým
námitkám jen následující:
Povinnost součinnosti žalované, která by podle žalobcova názoru měla spočívat
v povinnosti uzavřít dodatek č. 4 k nájemní smlouvě, ze žalobcem zmiňovaných článků 3
odst. 2 a 3 odst. 4 smlouvy o budoucí smlouvě skutečně nevyplývá. Žalovaná měla podle
druhého odstavce poskytnout součinnost potřebnou k tomu, aby žalobce mohl vykonat tzv.
inženýrskou činnost ve stavebnictví, tj. zpracoval projektovou dokumentaci, zajistil –
souhrnně řečeno - potřebná rozhodnutí, vyjádření a stanoviska orgánů státní správy nutná od
územního rozhodnutí přes stavební povolení až po kolaudaci, a aby zajistil rovněž příslušné
změny v katastru nemovitostí a na samém začátku aby obstaral stanoviska vlastníků
sousedících pozemků. K tomu mu měla žalovaná udělit plnou moc, což nesporně učinila.
Zmíněná činnost s jednáním o nájemní smlouvě ani vzdáleně nesouvisí. V odstavci čtvrtém
třetího článku smlouvy o budoucí smlouvě se žalovaná zavázala poskytnout veškerou možnou
součinnost „při realizaci i přípravných činnostech v rámci plnění předmětu této smlouvy“.
Předmětem smlouvy byl závazek žalované jako budoucího prodávajícího převést vlastnické
právo k pozemkům ve smlouvě vyjmenovaným a závazek žalobce jako budoucího
prodávajícího převést vlastnické právo k bytovým jednotkám v domech na těchto pozemcích
vybudovaných. Ze smlouvy nevyplývá, že by pro splnění těchto závazků (tj. závazků uzavřít
v budoucnu kupní smlouvy) bylo nezbytně nutné uzavřít ohledně pozemků též smlouvu
nájemní, tj. ani dodatek k ní. Lze tedy v souladu se soudem prvního stupně konstatovat, že
tím, že žalovaná neuzavřela dodatek č. 4 k nájemní smlouvě, neporušila svou povinnost (ať již
smluvní či ze zákona plynoucí) poskytnout potřebnou součinnost při plnění smlouvy
o budoucí smlouvě.
Žalobce tvrdil rovněž, že tím, že neuzavřela 4 dodatek, porušila žalovaná svou
povinnost z nájemní smlouvy ve znění jejího 3. dodatku. Toto tvrzení má racionální jádro;
účastníci se skutečně dohodli, jak ze shora uvedených zjištění plyne, že v
určité lhůtě dodatek
uzavřou, což se skutečně nestalo, protože žalovaná žalobcem předložený dodatek
nepodepsala. Tato skutečnost však podle zjištění soudu prvního stupně nemohla být příčinou
vzniku škody, kterou žalobce tvrdí. Škoda vznikla žalobci – podle jeho tvrzení – tím, že
vynaložil náklady na výstavbu, která se nerealizovala a výstavba nezačala proto, že žalobce
neměl od žalované pronajaty všechny pozemky, na nichž se mělo stavět. Takový závěr však
ze skutečností, které byly v řízení prokázány, neplyne.
Z nájemní smlouvy je zřejmé (ostatně není o tom sporu), že pozemky byly pronajaty
v souvislosti s výstavbou. Dva z pozemků, jichž se měl týkat 4. dodatek, žalobci skutečně
pronajaty nebyly, byly mu však předány k užívání protokolem ze dne 29.12.2010. Jiný
důvod, pro který by byly tyto pozemky žalobci předány (byť třetím subjektem), než kvůli
výstavbě domů projektu Na Pláni, žalobce ani netvrdí. Obecně jistě stačí, dá-li vlastník
pozemku stavebníkovi souhlas k tomu, aby na jeho pozemku stavěl. Uvedené platí zejména
tehdy, staví-li se na pozemku nemovitost (byť jen zčásti) pro vlastníka pozemku. Odvolací
soud proto nerozumí žalobcovu argumentu, proč by nestačilo jen pozemek předat k užívání za
účelem výstavby a proč by bylo nezbytně nutné mít uzavřenu nájemní smlouvu. Ze smlouvy
nájemní ostatně neplyne, že by nájem pozemků byl nezbytným předpokladem zahájení
výstavby. Lze předpokládat, že nájem pozemků byl jakousi formou souhlasu jejich vlastníka
se stavbou na nich. Byl-li však souhlas dán jinou formou, pak to, že nebyl uzavřen dodatek,
nebylo příčinou té skutečnosti, že žalobce nestavěl a tedy ani příčinou vzniklé škody. Určitou
formu souhlasu se stavbou je třeba zachovat nikoli ve vztahu mezi vlastníkem pozemku a
stavebníkem, ale jen ve vztahu ke stavebnímu úřadu v rámci příslušného správního řízení
podle stavebního zákona (platného a účinného v rozhodné době). Žalobcem zdůrazňovaná
pokračování
8
97Co 206/2015
povinnost součinnosti by pak spočívala v tom potvrdit stavebnímu úřadu souhlas s umístěním
stavby na svém pozemku. Teprve tehdy, pokud by žalovaná s takovým souhlasem otálela,
mohl by žalobce důvodně namítat nedostatek její součinnosti. Nic takového však žalobce ani
netvrdí.
Již ze shora uvedeného plyne nedostatek příčinné souvislosti mezi tím, že nebyl uzavřen
dodatek č. 4 podle dohody obsažené v dodatku č. 3 k nájemní smlouvě, a škodou, kterou
žalobce tvrdí. Vztah příčiny a následku mezi porušením smluvní povinnosti (§ 373 obch. zák.)
a vzniklou škodou je přitom nezbytným předpokladem existence odpovědnosti toho, kdo měl
smluvní povinnost porušit. Je tudíž již nadbytečné zabývat se tím, zda dodatek č. 3 je svou
podstatou smlouvou o budoucí smlouvě nájemní či nikoli, či zda žalovaná porušila zákona o
hlavním městě Praze, když její starosta nepodepsal dodatek, který byl dříve schválen
zastupitelstvem či radou.
Závěry soudu prvního stupně o rozdělení stavby na dvě etapy a souvislost tohoto dělení
s dohodou o trvání nájmu pozemků a předpokládanou dobou výstavby se vztahují spíše
k okolnostem, resp. důvodům, za nichž žalovaná smluvní vztah se žalobcem nakonec
ukončila. Odvolací soud zmíněné závěry soudu prvního stupně sdílí. Sám se ujistil o tom,
když zopakoval důkaz žalobcovou nabídkou pro výběrové řízení a smlouvami účastníky
uzavřenými, že průběh výstavby ve dvou relativně samostatných etapách žalobce
předpokládal a že žalobcova nabídka (tj. též průběh výstavby po etapách) byla základem
ujednání o době nájmu pozemků v čl. III odst. 1 smlouvy o nájmu. Odvolací soud sdílí názor
soudu prvního stupně, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou a že doba nájmu
pozemků souvisela s předpokládanou dobou výstavby. Pokud by tomu tak nebylo, nebyl by
důvod odvozovat dobu nájmu od vydání stavebního povolení. Z kontextu obou uzavřených
smluv a ze způsobu ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě lze skutečně dovodit, že strany
předpokládaly, že výstavba každé z etap začne a skončí nezávisle na druhé z etap, výstavba
skončí tehdy, kdy skončí doba nájmu pozemků pro danou etapu a že výstavba
každé z etap
nebude trvat déle než 18 měsíců. Z výslovné dikce smlouvy týkající se doby nájmu pozemků
druhé etapy, podle níž po uplynutí 18-ti měsíců po vydání pravomocného stavebního povolení
na druhou etapu „musí být výstavba komplexně ukončena se všemi nutnými kolaudačními
rozhodnutími“, plyne závěr, že úmyslem stran bylo nejen relativně rychle dokončit vlastní
výstavbu, ale též související stavební řízení. Nepochybně proto, aby bylo možno co
nejrychleji naplnit smlouvu o budoucí smlouvě. Žalobce jistě nemůže myslet vážně, že by ve
smlouvě uzavřené s městskou částí kvůli výstavbě na poměrně rozsáhlém území, které
městská část spravuje, byla ponechána na vůli zhotovitele stavby doba, po kterou bude stavba
probíhat.
Nájem pozemků pro první etapu měl skončit do 18-ti měsíců od vydání pravomocného
stavebního povolení na tuto etapu výstavby. Pravomocné rozhodnutí pro tuto etapu bylo
vydáno 4.6.2012, tj. takřka šest let po uzavření smluv. Nájem pro první etapu skončil 4. 12.
2013. Soud prvního stupně zjistil z žalobcových internetových stránek, že žalobce inzeroval
zahájení výstavby první etapy až v září roku 2014, tj. další rok a tři čtvrti poté, kdy již měl být
ukončen nejen nájem, ale též výstavba příslušné etapy. Žalobce obsah svých internetových
stránek nijak nezpochybňuje. Odrážejí-li realitu, je bez významu obsah správního rozhodnutí
ze dne 3.12.2014
o změně stavby před jejím dokončením. Jestliže se soud prvního stupně
s obsahem této listiny nevypořádal, rozhodně nezpůsobil takovou vadu řízení, která by mohla
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Žalobce soudu prvního stupně vytýká, že nehodnotil dopis žalované z 26. 11. 2013,
jímž ho žalovaná vyzvala, aby ke dni skončení nájmu pronajaté pozemky vyklidil. Tento
pokračování
9
97Co 206/2015
argument není namístě. Soud prvního stupně se přeci podrobně zabýval otázkou skončení
nájmu, s níž obsah dopisu souvisí. Postup žalované akceptoval s tím, že nebylo její
povinností nájemní smlouvu donekonečna prodlužovat. S tímto závěrem odvolací soud
souhlasí, opak ze smlouvy nájemní neplyne, odvolacímu soudu není známo, že by takovou
povinnost žalované ukládal zákon. Žalobce byl dne 26. 11. 2013 v takovém prodlení, že
objektivně nemohl výstavbu na pozemcích dokončit. Nelze se divit žalované, že za této
situace neměla zájem ve smluvním vztahu se žalobcem pokračovat, akceptovala proto
ukončení nájemní smlouvy uplynutím doby a žalobce vyzvala, aby pozemky ke dni skončení
doby nájmu vyklidil.
V řízení nebylo zjištěno nic, jak ze shora uvedeného plyne, co by žalobci od 4. 6. 2012
bránilo, aby zahájil výstavbu první etapy. (V té souvislosti lze snad ještě nad rámec shora již
uvedeného v souvislosti s oněmi pozemky ve 4. dodatku poznamenat, že na těchto pozemcích
– o výměře cca 1.000m2 – měla probíhat až výstavba druhé etapy, o čemž není mezi
účastníky sporu.) Žalobcovy argumenty, že si nemohl být jist tím, jak bude dále stavební
řízení probíhat, že tudíž nemohl zahájit první etapu, nebyl-li si jist, zda dokončí též druhou
etapu, jsou liché. Žalobce se mýlí, domnívá-li se, že jeho podnikatelské riziko nese žalovaná,
která vyhlásila výběrové řízení na stavbu domů Na Pláni. Žalovaná je odpovědná především
za korektní a zákonu odpovídající průběh výběrového řízení a též za jeho výsledek.
Výsledkem výběrového řízení však je pouze výběr konkrétního uchazeče, s nímž je smlouva
uzavřena. Realizace takové smlouvy je však (zajisté podle smluvních podmínek z výběrového
řízení plynoucích) vždy na tom, kdo ve výběrovém řízení zvítězí. Žalobce je profesionál a
jako takový si musí být vědom veškerých rizik, která na sebe bere, když se rozhodne stavět
v daném místě a za daných podmínek, tedy například po etapách vynucených
problematickými vztahy k pozemkům, které má navíc podle smlouvy on sám řešit. Na
žalované je pečovat jako řádný hospodář o majetek, který spravuje, a zajistit rozumné
podmínky pro život jejích obyvatel. Součástí takové péče by jistě nebylo podporovat
smluvního partnera v liknavém přístupu k rozsáhlé stavbě několika nemovitostí v obydlené
lokalitě. Je obecně známo, že průběh žádné stavby lidem v jejím okolí život nezpříjemní. Od
uzavření smlouvy k právní moci stavebního povolení pro první etapu uběhlo takřka šest let. I
kdyby nakrásně nebylo možné žalobce činit ani zčásti odpovědným za tuto prodlevu, nelze
rozhodně akceptovat, že po takto dlouhé době, když už odpadly veškeré překážky, které mu
ve výstavbě bránily, se stavbou ani nezačal. Lze tedy shrnout, že žalovaná neporušila žádnou
svou povinnost, když nájemní smlouvu se žalobcem neprodloužila, její jednání rozhodně
nelze, jak žalobce tvrdí, považovat za nedostatek povinné součinnosti nutné k realizaci
projektu Na Pláni, nemůže být ani z těchto důvodů volána k odpovědnosti za škodu, která
žalobci, jak tvrdí, vznikla. Soud prvního stupně dospěl k obdobným závěrům, tudíž se zcela
logicky nezabýval výší škody.
Odvolací soud nepovažoval za důvodnou ani žalobcovu výhradu, že mu soud prvního
stupně neposkytl lhůtu k tomu, aby mohl reagovat na poslední vyjádření žalované. Toto
vyjádření, jak z obsahu spisu plyne, došlo soudu den před jednáním a soud je zástupci žalobce
ihned zaslal do jeho datové schránky. Obsahem vyjádření byla pouze reakce na předchozí
žalobcovo stanovisko, podání neobsahovalo žádná nová tvrzení, která by měla význam pro
výsledek sporu a pro reakci na něž by byla nezbytná dlouhá příprava. Soud prvního stupně
postupoval racionálně a procesně hospodárně, jestliže o věci rozhodl při prvním jednání.
Za správný považuje odvolací soud též závěr soudu prvního stupně o tom, že žalované
náleží náhrada nákladů řízení jako účastníkovi v řízení úspěšnému. Je shodně se soudem
prvního stupně přesvědčen o tom, že náklady právního zastoupení žalovaná vynaložila účelně
(§ 142 odst. 1 o.s.ř.). Odvolací soud považuje za jisté, že spor o náhradu škody v řádech
pokračování
10
97Co 206/2015
miliónů korun související s odpovědností plynoucí ze smluv, jimiž měl být zajištěn rozsáhlý
developerský projekt, jde nad rámec běžné agendy žalované, jejíž doménou je spíše správní
právo, nikoli vztahy z obchodních smluv. Rozsah i obsah argumentů obou stran a množství
navrhovaných důkazů (byť k výši náhrady škody důkazy nebyly provedeny, což však nebylo
možné předem předpokládat) a též výše žalobou uplatněného nároku dává za pravdu
žalovanému v tom, že se zástupce každé ze stran sporu musí velmi intenzivně věnovat a
v řízení před soudem zúročit nejen zkušenosti s hmotným právem, ale též s právem procesním
a se způsobem argumentace před soudem. Zástupce žalované v tomto sporu, jak z obsahu
spisu plyne, jednal mimořádně účelně, s odbornou erudicí a svými věcnými argumenty
jednoznačně přispěl nejen k tomu, že řízení skončilo pro žalovanou úspěchem, ale též k tomu,
že proběhlo vcelku rychle. Výši nákladů řízení určil soud prvního stupně správně.
Rozhodnutí soudu prvního stupně je v obou svých výrocích věcně správné, jako takové
je odvolací soud podle § 219 o.s.ř. potvrdil.
O nákladech odvolacího řízení platí obecně to, co bylo uvedeno shora. Jejich náhradu
přiznal odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. v řízení úspěšnému
žalovanému, jehož též v odvolacím řízení zastupoval advokát, podle sazby za jeden úkon
právní služby určené podle tarifní hodnoty sporu (§ 6 odst. 1, 7 bodu 5, § 8 odst. 1 vyhlášky č.
177/96 Sb., advokátního tarifu). V odvolacím řízení učinil zástupce žalobce celkem dva
úkony právní služby (vyjádřil se k podanému odvolání, účastnil se jednání odvolacího soudu),
přísluší mu proto odměna ve výši 2x 64.340,-Kč, k tomu podle § 13 odst. 3 advokátního tarifu
též 2x režijní paušál po 300,-Kč a 21% DPH ze součtu uvedených položek ve výši
27.148,80Kč (§ 137 odst. 3 písm. a/ o.s.ř.).
P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku lze do dvou měsíců ode dne jeho doručení podat
dovolání k Nejvyššímu soudu ČR prostřednictvím soudu prvního stupně, a to za podmínek
uvedených v § 237 o.s.ř. Přípustnost dovolání (§ 237 - § 238a o.s.ř.) je oprávněn zkoumat jen
dovolací soud.
V Praze dne 3. listopadu 2015
JUDr. Monika Vacková,v.r.
předsedkyně senátu
Za správnost:
Petra Valtrová
Document Outline