č. j. 18 C 231/2014 - 258
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Obvodní soud pro Prahu 5, Praha 5, Náměstí Kinských 5, rozhodl předsedkyní senátu
Mgr. Pavlou Polednovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:
Bytové domy Na Pláni s.r.o., IČ
03576744, se sídlem Praha 2, Karlovo náměstí 559/28, zast. JUDr. Zdeňkou M. Nocarovou,
Ph.D., advokátkou se sídlem Praha 1, V Jirchářích 4 proti žalovanému:
Městská část Praha 5,
IČ 00063631, se sídlem Praha 5, nám. 14. října 4, zast. Mgr. Radkem Hladkým, advokátem se
sídlem Praha 1, Národní 41/973,
o zaplacení 5.000.000,- Kč s příslušenstvím
t a k t o:
I.
Žalovaný
j e p o v i n e n do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci
částku ve výši
4.217.856,- Kč.
II.
Z a m í t á s e žaloba v části, ve které se žalobce domáhal na žalovaném
zaplacení částky
782.144,- Kč a úroku ve výši 5 % p.a. z částky 5.000.000,- Kč
od 20. 10. 2006 do zaplacení.
III.
Žalovaný
j e p o v i n e n do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci
k rukám jeho právní zástupkyně JUDr. Zdeňky Maršíkové Nocarové, Ph.D.,
advokátky, náhradu nákladů řízení ve výši
334.725,- Kč.
O d ů v o d n ě n í:
Žalobce se žalobou podanou dne 19.5.2014 domáhal na žalovaném zaplacení částky
5.000.000,- Kč s úrokem ve výši 5 % p. a. z částky 5.000.000,- Kč od 20.10.2006 do zaplacení
pokračování 18 C 231/2014
in eventum zaplacení částky 4.000.000,- Kč s úrokem ve výši 5 % p. a. z částky 4.000.000,- Kč
od 20.10.2006 do zaplacení. Tvrdil, že žalovaný v září roku 2016 vyhlásil výběrové řízení
v němž hledal zájemce o koupi pozemků v lokalitě Na Pláni za účelem výstavby bytů podle
studie žalovaného, přičemž po této výstavbě by tento zájemce odprodal 30 bytových jednotek
žalované. Žalobce předložil nabídku, která byla žalovaným vybrána jako nejvýhodnější a
následně byl pověřen realizací předmětné výstavby. V souladu s podmínkami výběrového
řízení byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena dne 20.10.2016 smlouva o uzavření
budoucích smluv kupních na pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek a dne
20.10.2016 nájemní smlouva. Povinností žalobce jako zájemce k doložení závaznosti své
nabídky bylo složit před odevzdáním nabídky jistotu ve výši 5.000.000,- Kč na účet žalovaného
jako vyhlašovatele. Podle soutěžních podmínek výběrového řízení se tato jistota stala
nevratnou po celou dobu trvání nájmu a započitatelnou oproti kupní ceně za předmětné
pozemky. Žalobce od smluv uzavřených mezi účastníky dne 2.12.2013 odstoupil. Došlo tak k
zániku práv a povinností z uvedených smluv a žalovaný pozbyl právní titul k dalšímu
zadržování kauce ve výši 5.000.000,- Kč. Žalobce dopisem ze dne 2.12.2013 vyzval
žalovaného, aby složenou kauci vrátil spolu s 5% úrokem od 20.10.2006 do zaplacení.
Žalovaný na výzvu žalobce reagoval dopisem ze dne 20.12.2013, doručeným žalobci dne
2.1.2014, kterým odstoupil od uzavřených smluv. Na základě opětovné výzvy k zaplacení ze
dne 14.1.2014 žalovaný sdělil žalobci dopisem ze dne 3.2.2014, že kauce bude vrácena až po
splnění povinnosti žalobce uvést předmětné pozemky do původního stavu. Žalobce má za to, že
náklady na uvedení předmětných pozemků do původního stavu přitom činí maximálně
1.000.000,- Kč. I kdyby měl žalobce povinnost uvést pozemky, které byly předmětem nájmu do
původního stavu, nebyl by dán důvod pro zadržování kauce žalovaným v celé její výši.
Žalovaný by tak byl povinen vrátit žalobci minimálně částku ve výši 4.000.000,- Kč. Žalovaný
však přes výzvy žalobce svou povinnost dosud nesplnil a žalobci kauci nevrátil.
Žalovaný se žalobou nesouhlasil, navrhoval její zamítnutí v plném rozsahu. Tvrdil, že
cílem výběrového řízení k projektu Na Pláni bylo vybudovat v lokalitě Na Pláni 15 bytových
domů. Výběrové řízení bylo vyhlášeno dne 12.9.2006 a žalobce jako jediný zájemce podal
nabídku, která byla vybraná jako vítězná. Projekt Na Pláni měl být následně žalobcem
realizován ve dvou etapách v závislosti na postupném dořešení majetkoprávních vztahů. Dne
20.10.2006 byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, ke které byly následně uzavřeny 3
dodatky. Doba nájmu byla sjednána nezávisle na sobě pro 1. etapu a pro 2. etapu výstavby
projektu Na Pláni, a to tak, že doba nájmu pozemků pro 1. etapu výstavby projektu měla skončit
po uplynutí 18 měsíců ode dne nabytí právní moci stavebního povolení na 1. etapu výstavby a
doba nájmu pozemků pro 2. etapu měla skončit po uplynutí 18 měsíců ode dne nabytí právní
moci stavebního povolení na 2. etapu výstavby, přičemž v těchto lhůtách měla také výstavba
obou etap projektu proběhnout. Stavební povolení pro 1. etapu výstavby bylo stavebním
úřadem vydáno 8.11.2010 a dne 4.6.2012 nabylo právní moci. Sjednaná doba nájmu pozemků
pro 1. etapu projektu Na Pláni tak skončila dne 4.12.2013. Žalobce však až do doby skončení
nájmu k pozemkům výstavbu 1. etapy projektu ani nezahájil. V souvislosti s termínem
skončení nájemního vztahu zaslal žalovaný dopisem z 26.11.2013 žalobci oznámení, aby ke
dni skončení nájmu pozemky vyklidil, uvedl do původního stavu a žalovanému řádně předal a
dále, aby do skončení nájemního vztahu na pozemcích již nevyvíjel jakoukoliv stavební či
související činnost směřující k výstavbě bytových domů. Následně žalovaný obdržel od
žalobce dvě písemná sdělení z 2.12.2013. V prvním sdělení žalobce konstatuje, že ze smlouvy
o budoucích kupních smlouvách vyplývá povinnost žalovaného poskytovat žalobci součinnost
při realizaci projektu s tím, že za tuto součinnost lze považovat i zachování trvání nájemního
vztahu. Ve druhém sdělení žalobce sdělil, že od uzavřené nájemní smlouvy a smlouvy o
budoucích kupních smlouvách odstupuje, a to mimo jiné z důvodu, že žalovaný neposkytl
žalobci součinnost, když předpokladem pro realizaci projektu je užívací právo k dotčeným
pozemkům a žalovaný odmítl uzavřít se žalobcem dodatek č. 4 k nájemní smlouvě. Vzhledem
2
pokračování 18 C 231/2014
k tomu, že žalobce dopisem z 2.12.2013 deklaroval, že nehodlá 2. etapu výstavby projektu Na
Pláni realizovat, oznámil žalovaný žalobkyni dopisem ze dne 20.12.2013, že od smlouvy o
budoucích kupních smlouvách a od nájemní smlouvy odstupuje Zánik nájemní smlouvy a
smlouvy o budoucích kupních smlouvách nemá jakýkoliv vliv na to, že žalovaný je oprávněn
mít nadále jistotou 5.000.000,- Kč u sebe, a to s ohledem na její zajišťovací a uhrazovací funkci
do doby splnění veškerých povinností ze strany žalobce a uspokojení příslušných nároků
žalovaného na náhradu nákladů, které žalovaný měl nebo bude mít v souvislosti s uvedením
předmětných nemovitostí do původního stavu. Podle znaleckého posudku, který se žalovaný
nechal vypracovat, činí náklady na uvedení (části) pozemků do původního stavu nejméně
částku 2.393.990,- Kč. Žalovaný rovněž nepovažuje za důvodný žalobou uplatněný nárok na
zaplacení úroku ve výši 5% ročně, když předmětná jistota není plněním, které má být v případě
odstoupení od smlouvy vráceno. Nárok žalobce na vrácení jistoty s úrokem nevyplývá ze
sjednaných obchodních podmínek ani z jiného právního důvodu. V průběhu řízení žalovaný
posléze vůči pohledávce uplatněné žalobou započetl svou pohledávku za žalobcem ve výš
2.447.399,- Kč z titulu náhrady škody, která měla žalovanému vzniknout v důsledku porušení
povinnosti žalobce uvést pozemky po skončení nájemního vztahu do původního stavu. Škoda
způsobená žalovanému se přitom sestává z celkových nákladů nutných na rekultivaci pozemků
(uvedení do původního stavu) ve výši 2.393.990,- Kč a z nákladů, které žalovaný vynaložil na
úklid pozemků a odstranění ruderálního porostu ve výši 33.409,- Kč. Náklady na nutnou na
rekultivaci pozemků se pak sestávají z nákladů na odstranění betonových patek po oplocení
z vlnitého plechu ve výši 43.008,- Kč, z nákladů na opravu zábradlí ve výši 1.500,- Kč, z
nákladů na rozprostření deponované ornice – úprava původního dětského hřiště ve výši
228.802,- Kč, z nákladů na založení trávníku ve výši 418.824,- Kč a z nákladů na trvalé porosty
ve výši 1.701.787,60 Kč.
Soud provedl ve věci dokazování, hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy
v jejich vzájemné souvislosti, přihlížel přitom ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně
toho, co uvedli účastníci. Po zhodnocení takto provedeného dokazování dospěl soud k závěru,
že žaloba je důvodná částečně.
V řízení bylo listinami výpisy z obchodního rejstříku, zápis ze 34. zasedání Rady
městské části Praha 5 z 5.9.2006, architektonická studie výstavby Bytových domů Na Pláni –
startovací byty a soutěžní podmínky výběrového řízení nespornými tvrzeními účastníků
prokázáno, že žalovaný zveřejněním soutěžních podmínek výběrového řízení vyhlásil v zájmu
realizace výstavby bytových domů Na Pláni – startovací byty výběrové řízení, jehož cílem bylo
uzavření nájemní smlouvy na pozemky během výstavby, smlouvy o smlouvě budoucí kupní na
pozemky a smlouvy o smlouvě budoucí na převod bytů do majetku žalovaného. Předmětem
výběrového řízení byly pozemky parc. č. 1591, 1592/1, 1592/2, 1592/4-19, 1593/1-4, 1594/1
v katastrálním území Smíchov, obec Praha. Podle čl. 8 odst. 8.1.4 soutěžních podmínek byli
zájemci o uzavření uvedených smluv, účastnící se výběrového řízení, povinni k doložení
závaznosti své nabídky složit před odevzdáním nabídek jistotu ve výši 5.000.000,- Kč na účet
žalovaného jako vyhlašovatele výběrového řízení. Podle čl. 8 odst. 8.1.4 soutěžních podmínek
se jistota nevrací a propadá ve prospěch vyhlašovatele v případě, že vítězný zájemce nedodrží
podmínky výběrového řízení. V případě vítězného zájemce bude jistota nevratná po celou dobu
trvání nájmu a bude započitatelná oproti kupní ceně za předmětné pozemky. Podle čl. 9 bod 9.1
soutěžních podmínek lhůta pro podávání nabídek skončila dne 29.9.2006 v 14.000 hodin.
Listinou potvrzení evidence uhrazených kaucí a nespornými tvrzeními účastníků má soud za
prokázané, že žalobce jako zájemce o účast ve výběrovém řízení zaplatil žalovanému na
základě podmínek veřejné soutěže kauci (jistotu) ve výši 5.000.000,- Kč. Listinami nájemní
smlouva včetně dodatků a příloh, smlouva o uzavření budoucích smluv kupních na pozemky a
o převodu vlastnictví bytových jednotek včetně příloh a nespornými tvrzeními účastníků bylo
3
pokračování 18 C 231/2014
prokázáno, že žalobce se svou nabídkou zvítězil ve výběrovém řízení na realizaci výstavby
bytových domů Na Pláni – startovací byty. Dne 20.10.2006 uzavřel žalobce jako nájemce a
žalovaný jako pronajímatel nájemní smlouvu. Téhož dne uzavřel žalobce jako budoucí kupující
a žalovaný jako budoucí prodávající smlouvu o uzavření budoucích smluv kupních na pozemky
o převodu vlastnictví bytových jednotek. Listinou nájemní smlouva ze dne 20.10.2006 včetně
dodatků a příloh bylo prokázáno, že žalovaný přenechal žalobci k užívání za nájemné ve
sjednané výši pozemky parc. č. 1591, 1592/1, 1592/2, 1592/4-20, 1593/3, 1594/1
v katastrálním území Smíchov, obec Praha. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to nejpozději
do uplynutí 18 měsíců po vydání pravomocného stavebního povolení na příslušnou první a
druhou etapu výstavby, tj. doba nájmu pozemků, na nichž proběhne výstavba první etapy je od
účinnosti nájemní smlouvy do uplynutí 18 měsíců po vydání pravomocného stavebního
povolení na první etapu výstavby a doba nájmu pozemků, na nichž proběhne výstavba druhé
etapy je od účinnosti nájemní smlouvy do uplynutí 18 měsíců po vydání pravomocného
stavebního povolení na druhou etapu výstavby. Účel nájmu byl smluvními stranami sjednán
v čl. V. smlouvy tak, že pronajímatel uzavírá smlouvu nájemní a přenechává nájemci do nájmu
uvedené pozemky a nájemce si pozemky pronajímá za účelem realizace výstavby projektu
výstavby bytových domů Na Pláni – startovací byty. V čl. VIII. nájemní smlouvy se smluvní
strany dohodly, že nájem zanikne uplynutím sjednané doby nájmu, písemnou dohodou stran a
písemným odstoupením pronajímatele z důvodů, že: a) nájemce nedodržuje sjednaný účel
nájmu, b) nájemce neplní podmínky dané svou nabídkou ze dne 25.9.2006 výběrového řízení
doručené pronajímateli dne 29.9.2006 s tím, že účinky odstoupení nastávají dnem doručení
odstoupení nájemci. Listinou rozhodnutí Úřadu městské části Praha 5 z 8.11.2010 bylo
prokázáno, že Úřad městské části Praha 5, odbor stavební úřad rozhodnutím z 8.11.2010, které
nabylo právní moci dne 4.6.2012, vydal stavební povolení pro stavbu v rámci akce „Výstavba
bytových domů Na Pláni“. Listinami zápis z 28. zasedání zastupitelství městské části Praha 5
z 21.11.2013 a zápis z 55. zasedání rady městské části Praha 5 a dopis žalovaného z 26.11.2013
bylo prokázáno, že žalovaný dopisem z 26.11.2013 v souvislosti s termínem skončení
nájemního vztahu vyzval žalobce, aby ke dni skončení nájmu pozemků pro první etapu
výstavby tyto pozemky vyklidil, uvedl do původního stavu a žalovanému řádně předal a dále,
aby do konce nájemního vztahu na pozemcích již nevyvíjel jakoukoliv stavební či související
činnost směřující k výstavbě bytových domů či jejímu zahájení. Listinami dopisy žalobce ze
dne 2.12.2013 má soud za prokázané, že žalobce dopisem z 2.12.2013 potvrdil doručení dopisu
žalovaného z 26.11.2013 a současně žalovaného upozornil, že výzvou k vyklizení předmětných
pozemků žalovaný fakticky žalobci znemožňuje realizovat projekt výstavby bytových domů
Na Pláni v souladu s časovým harmonogramem. Dalším dopisem ze dne 2.12.2013 žalobce
oznámil žalovanému, že odstupuje od smlouvy nájemní a smlouvy o budoucí kupní smlouvě na
pozemky o převodu vlastnictví bytových jednotek z důvodu porušení povinnosti součinnosti ze
strany žalovaného, nutné k realizaci výstavby bytových domů Na Pláni. Současně žalobce
vyzval žalovaného k vrácení zaplacené kauce 5.000.000,- Kč a zaplacení úroku ve výši 5%
ročně z této částky od 20.10.2006 do zaplacení. Listinou dopis žalovaného z 20.12.2013 bylo
prokázáno, že žalovaný dopisem z 20.12.2013 potvrdil doručení dopisu žalobce z 2.12.2013 a
sdělil žalobci, že odstupuje od nájemní smlouvy a od smlouvy o budoucích kupních smlouvách
ve vztahu k I. etapě i II. etapě projektu Na Pláni, a to z důvodu prodlení žalobci s výstavbou I.
etapy projektu a skutečnosti, že žalobce dal dopisem z 2.12.2013 jednoznačně najevo, že
nehodlá realizovat II. etapu projektu Na Pláni. Nespornými tvrzeními účastníků má soud za
prokázané, že odstoupení od smlouvy, učiněné žalobcem dopisem ze dne 2.12.2013, bylo
žalovanému doručeno dne 2.12.2013. Odstoupení od smlouvy, učiněné žalovaným dopisem ze
dne 20.12.2013, bylo žalobci doručeno 2.1.2014. Listinou dopisy z 14.1.2014, 3.2.2014 a
11.2.2014 a dodejka má soud za prokázané, že žalobce vyzval žalovaného před podáním žaloby
k zaplacení žalované částky s příslušenstvím předžalobní výzvou doručenou žalovanému
16.1.2014. Listinami exekutorské zápisy o osvědčení stavu nemovitých věcí 167 EZ 1/14 a 167
EZ 2/14, rozhodnutí odboru dopravy a ochrany životního prostředí Úřadu městské části Praha 5
ze dne 20.6.2007, dendrologický průzkum – kvalitativní a cenové ohodnocení dřevin,
4
pokračování 18 C 231/2014
fotografiemi předmětných pozemků, a znaleckým posudkem č. 2960-020/014 ze dne 29.3.2014
a čestné prohlášení znalce z 28.7.2015 má soud za prokázané, že na předmětných pozemcích se
před stavebními zásahy žalobce nacházela vzrostlá zeleň, zčásti tvořená kvalitní výsadnou
okrasnými a ovocnými stromy bývalých sadů, z části nálety stromů a keřů. Kromě toho zde
bylo dětské hřiště, po jehož obvodu byly osazeny čtyři lavičky, v jeho spodní části směrem ke
schodům bylo pískoviště a zpevněná plocha betonovými dlaždicemi. Stavební činnost, včetně
oplocení se dotkla pozemků o celkové výměře 8.138 m2. Na základě rozhodnutí odboru
dopravy a ochrany životního prostředí Úřadu městské části Praha 5 ze dne 20.6.2007 bylo
přistoupeno ke kácení dřevin, bylo pokáceno 142 kusů dřevin a 9 skupin keřů. Dále byly
provedeny hrubé terénní úpravy v prostoru mezi ulicemi Na Pláni a K vodojemu. Na převážné
části předmětných pozemků je provedena skrývka ornice, která byla pravděpodobně z větší či
menší části uložena na plochu původního hřiště, ostatní rozhrnuta do nerovnostních ploch při
planýrování ploch určených k zastavění. Oplocení z trapézových plechů kolem staveniště bylo
odstraněno, a to tak, že plechy byly odmontovány a zabetonované sloupy byly těsně nad zemí
odřezány. Betonové patky byly včetně zbytků sloupků zakryty cca 1 cm zeminy, jedná se o 43
betonových patek podél ulice Nad vodojemem a 50 patek podél ulice Na Pláni. Po odstranění
oplocení přivařeného k zábradlí schodiště, zůstalo 7 poškozených sloupků zábradlí. Po
odstranění původního provizorního drátěného oplocení provedeného stavební firmou zůstalo
v ulice Na Pláni dalších 54 kusů betonových patek. Podle znaleckého posudku znalce Ing.
Jiřího Dufka činí odhadní cena nákladů spojených s uvedením předmětných pozemků
nacházejících se v lokalitě Na Pláni 2.393.990,- Kč. Z této částky náklady na odstranění zbytků
po oplocení z vlnitého plechu (betonové patky, ocelové sloupky) činí 43.080,- Kč, náklady na
opravu zábradlí 1.500,- Kč, náklady na rozprostření deponované ornice a na úpravu původního
dětského hřiště 228.802,- Kč, náklady na založení trávníku 418.824,- Kč a náklady na trvalé
porosty celkem 1.701.787,60 Kč. Listinami faktura č. FV 55140942 a objednávka č.
0124/OSP/14 bylo prokázáno, že žalovaný zaplatil za společnosti CENTRA a. s. za údržbu
zeleně a úklidové práce na předmětných pozemcích částku 33.409,- Kč, a to na základě faktury
vystavené dne 12.11.2014 za plnění ze dne 31.10.2014, se splatností 12.12.2014. Listinami
dopisy z 9.4.2014, 23.4.2014, 9.9.2014 a 15.5.2014 má soud za prokázané, že žalovaný žalobce
opakovaně vyzýval k vyklizení a předání předmětných pozemků, k odstranění zbytků oplocení
a k uvedení pozemků do původního stavu. Listinami dopis žalobce z 11.12.2015, rozsudek
Obvodního soudu pro Prahu 5 č.j. 8 C 161/2014-482 a rozsudek Městského soudu v Praze č.j.
97 Co 206/2015-661 a nespornými tvrzeními účastníků bylo prokázáno, že rozsudkem
Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 21.1.2015 č.j. 8 C 161/2014-482 ve znění rozsudku ze dne
3.11.2015 Městského soudu v Praze č.j. 97 Co 206/2015-661, který nabyl právní moci dne
10.12.2015, byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobce domáhal na žalovaném náhrady škody
50.099.722,- Kč s příslušenstvím a žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalovanému do tří
dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši 625.715,20
Kč a náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 156.428,80 Kč. Dopisem ze dne 11.12.2015
žalovaný oznámil žalobci, že proti jeho pohledávce z titulu vydání neoprávněně zadržované
jistoty 5.000.000,- Kč započítává svou pohledávku za žalobce v celkové výši 782.144,- Kč
z titulu přiznané náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů na základě rozsudku
Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 21.1.2015 č.j. 8 C 161/2014-482 ve znění rozsudku ze dne
3.11.2015 Městského soudu v Praze č.j. 97 Co 206/2015-661.
Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k následujícím právním závěrům.
Žalobce se podanou žalobou domáhá na žalovaném vrácení částky 5.000.000,- Kč,
kterou jako jistotu složil na účet žalovaného k doložení závaznosti své nabídky podané v rámci
své účasti ve výběrovém řízení, vyhlášeném žalovaným v zájmu realizace projektu Výstavba
bytových domů Na Pláni – startovací byty a za účelem uzavření nájemní smlouvy na výstavbou
5
pokračování 18 C 231/2014
dotčené pozemky, smlouvy o smlouvě budoucí kupní na pozemky a smlouvy o smlouvě
budoucí na převod bytů. Podle soutěžních podmínek výběrového řízení, se jistota nevrací a
propadá ve prospěch vyhlašovatele v případě, že vítězný zájemce nedodrží podmínky
výběrového řízení. V případě vítězného zájemce bude jistota nevratná po celou dobu trvání
nájmu a bude započitatelná oproti kupní ceně za předmětné pozemky. Žalobce se stal ve
výběrovém řízení vítězným zájemcem a v souladu se soutěžními podmínkami byla dne
20.10.2006 mezi ním jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatel uzavřena nájemní
smlouvu ve smyslu ust. § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném
do 31.12.2013 (dále jen obč. zák.) ve spojení s ust. § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník (dále jen o. z.), jejímž předmětem byl pronájem shora specifikovaných pozemků
určených k výstavbě bytových domů Na Pláni. Téhož dne pak byla mezi žalobcem jako
budoucím kupujícím a žalovaným jako budoucím prodávajícím uzavřena také ve smyslu ust.
§ 289 a násl. zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění účinném do 31.12.2013 (dále jen
obch. zák.) ve spojení s ust. § 3028 odst. 3 o. z. smlouva o uzavření budoucích smluv kupních
na pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek.
Právní vztah mezi účastníky vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, jehož obsahem
byl nájem pozemků určených k výstavbě I. etapy projektu Na Pláni zanikl v souladu s ust.
§ 676 odst. 1 obč. zák. ve spojení s čl. III. a VIII. odst. 1 nájemní smlouvy dne 4.12.2013
uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, tzn. uplynutím 18-ti měsíců od právní moci
stavebního povolení pro I. etapu výstavby dne 4.6.2012. Právní vztah mezi účastníky
vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, jehož obsahem byl nájem pozemků určených
k výstavbě II. etapy projektu Na Pláni, pak skončil v souladu s ust. § 2001 a ust. § 2004 odst. 3
o. z. ve spojení s čl. VIII odst. 3 nájemní smlouvy dne 2.1.2014 odstoupením od smlouvy ze
strany žalovaného, učiněným dopisem ze dne 20.12.2013, doručeným žalobci dne 2.1.2014.
Soud považuje odstoupení od nájemní smlouvy ze strany žalovaného za platný právní úkon,
neboť od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li to zákon (ust. § 2001
o.z.). Právo žalovaného jako pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy bylo přitom sjednáno
v nájemní smlouvě mimo jiné pro případ, že nájemce nedodržuje sjednaný účel nájmu, kterým
byla realizace projektu výstavby bytových domů Na Pláni. Z provedeného dokazování přitom
vyplynulo, že smluvními stranami sjednaný důvod pro odstoupení od smlouvy ze strany
žalovaného byl naplněn, když žalobce nezahájil výstavbu bytových domů v rámci realizace
projektu Výstavba bytových domů Na Pláni – startovací byty a svým dopisem ze dne 2.12.2013
projevil vůli výstavbu do budoucna ani nezahájit. Naopak odstoupení od nájemní smlouvy
učiněné žalobcem dopisem ze dne 2.12.2013 soud za platný právní úkon nepovažuje, když
právo žalobce odstoupit od nájemní smlouvy nemá oporu ani ve smluvních ujednáních
účastníků ani v zákoně. Navíc ze strany žalovaného nedošlo k porušení právní povinnosti, pro
které žalobce projevil vůli od nájemní smlouvy odstoupit. Uzavření dodatku k nájemní
smlouvě je založeno na smluvní volnosti. Za situace, kdy se k uzavření dodatku k nájemní
smlouvě žalovaný smluvně nezavázal, nelze v jeho neuzavření spatřovat porušení právní
povinnosti respektive neposkytnutí součinnosti žalobci. K absenci porušení právní povinnosti
na straně žalovaného ostatně dospěl soud také v rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne
21.1.2015 č.j. 8 C 161/2014-482 ve znění rozsudku ze dne 3.11.2015 Městského soudu v Praze
č.j. 97 Co 206/2015-661.
Právní vztah mezi účastníky vyplývající z uzavřené smlouvy o uzavření budoucích
smluv kupních na pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek pak dle názoru soudu
zanikl dne 2.1.2014 dohodou účastníků (ust. § 570 obč. zák. a ust. § 3028 odst. 3 o. z.), když
obě strany projevily vůli smluvní vztah zrušit, a to žalobce dopisem ze dne 2.12.2012 a
žalovaný dopisem z 20.12.2013, doručeným žalobci dne 2.1.2014. Oba uvedené dopisy jsou
sice nazvány jako odstoupení od smlouvy, nicméně v případě smlouvy o uzavření budoucích
6
pokračování 18 C 231/2014
smluv kupních na pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek nemá právo odstoupit od
smlouvy ani u jedné ze smluvních stran oporu v zákoně respektive ve smluvních ujednáních
účastníků. Projevy vůle obou smluvních stran lze však dle jejich obsahu vyložit jako dohodu o
zrušení právního vztahu vyplývajícího z uzavřené smlouvy o uzavření budoucích smluv
kupních na pozemky a o převodu vlastnictví bytových jednotek.
Z uvedeného je zřejmé, že po zániku nájemního vztahu k předmětným pozemkům a
zrušení smlouvy o uzavření budoucích smluv kupních na pozemky a o převodu vlastnictví
bytových jednotek již ve smyslu soutěžních podmínek výběrového řízení pro realizaci projektu
Výstavba bytových domů Na Plání – startovací byty neexistuje právní důvod pro zadržování
jistoty 5.000.000,- Kč žalovaným, když dle soutěžních podmínek (čl. 8.1.4) je jistota vítězného
zájemce nevratná pouze po dobu trvání nájmu a bude započitatelná oproti kupní ceně za
předmětné pozemky. Na danou situaci pak rovněž nedopadá ustanovení soutěžních podmínek,
podle kterého se jistota nevrací a propadá ve prospěch žalovaného jako vyhlašovatele
v případě, že vítězný zájemce nedodrží podmínky výběrového řízení, neboť žalobce veškeré
soutěžní podmínky daného výběrového řízení dodržel. Případné následné prodlení žalobce jako
vítězného zájemce s realizací projektu výstavby bytových domů Na Plání – startovací byty
přitom nelze považovat za nesplnění podmínky výběrového řízení, jehož cílem bylo vybrat
zájemce o realizaci projektu a osobu, která se prostřednictvím následných smluvních vztahů
k realizaci zaváže. Za této situace má tedy soud za to, že právní důvod, na základě kterého
žalovaný přijal žalobcem složenou jistotu 5.000.000,- Kč, odpadl a majetkový prospěch
žalovaného reprezentovaný jistotou 5.000.000,- Kč lze hodnotit jako bezdůvodné obohacení ve
smyslu ust. § 2991 o. z., které je žalovaný povinen žalobci vydat.
Z uvedeného důvodu tedy vznikla žalobci za žalovaným žalobou uplatněná pohledávka
na zaplacení 5.000.000,- Kč. Příslušenstvím této pohledávky však není úrok ve výši obvyklých
úroků požadovaných za úvěry, uplatněný žalobcem s odkazem na ust. § 351 odst. 2 ve spojení
s ust. § 502 obch. zák. Dle uvedených zákonných ustanovení totiž dopadá povinnost zaplatit
úroky ve výši obvyklých úroků požadovaných za úvěru na smluvní stranu, která vrací plnění,
které jí bylo před odstoupením od smlouvy poskytnuto druhou stranou. V daném případě však
jistota 5.000.000,- Kč není plněním, které by žalobce poskytl žalovanému na základě nájemní
smlouvy, od které žalovaný odstoupil. Ze zákona tedy nevyplývá povinnost žalovaného zaplatit
žalobci částku 5.000.000,- Kč s úrokem ve výši 5% ročně a žalobcův požadavek na zaplacení
úroku je tak neopodstatněný.
Žalovaný v rámci své procesní obrany v této věci namítl jednak zánik části žalobou
uplatněné pohledávky v důsledku započtení na pohledávku žalovaného za žalobcem z titulu
náhrady nákladů řízení v celkové výši 782.144,- Kč a jednak v průběhu řízení namítl
k započtení svou pohledávku za žalobcem z titulu náhrady škody ve výši 2.447.399,- Kč.
Podle ust. § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může
každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé
strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní
pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.
Podle ust. § 1982 odst. 2 o. z. započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se
vzájemné kryjí; nekryjí-li se zcela započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky
nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.
7
pokračování 18 C 231/2014
Podle ust. § 1987 odst. 1 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit
před soudem.
V projednávané věci žalovaný přistoupil k započtení pohledávek dopisem z 11.12.2015
adresovaným žalobci, kterým učinil projev vůle směřující k započtení vzájemných pohledávek
účastníků, když proti žalobou uplatněné pohledávce žalobce ve výši 5.000.000,- Kč započetl
svou pohledávku za žalobcem z titulu náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů
v celkové výši 782.144,- Kč. Obě započítávané pohledávky jsou způsobilé k započtení (ust. §
1987 odst. 1 o. z.). Žalobci vzniklo právo na zaplacení jeho pohledávky 5.000.000,- Kč dnem
17.1.2014, když dne 16.1.2014 byla žalovanému doručena žádost o zaplacení ve formě
předžalobní upomínky z 14.1.2014 (ust. § 1958 odst. 2 o. z.). Žalovanému pak vzniklo právo na
zaplacení jeho pohledávky za žalobcem z titulu náhrady nákladů řízení v celkové výši
782.144,- Kč dnem 11.12.2015, tj. dnem následujícím po právní moci rozsudku Obvodního
soudu pro Prahu 5 ze dne 21.1.2015 č.j. 8 C 161/2014-482 ve znění rozsudku ze dne 3.11.2015
Městského soudu v Praze č.j. 97 Co 206/2015-661. Z uvedeného je zřejmé, že obě pohledávky
se staly způsobilými k započtení dnem 11.12.2015. K tomuto dni tak nastaly účinky započtení
ve smyslu ust. § 1982 odst. 2 o. z., tj. došlo ke zrušení obou pohledávek v rozsahu 782.144,-
Kč, ve kterém se vzájemně kryjí. Na základě uvedených důvodů pak shledal soud žalobou
uplatněný nárok co do částky 782.144,- Kč nedůvodným, když pohledávka žalobce na
zaplacení 5.000.000,- Kč v tomto rozsahu zanikla započtením na pohledávku žalovaného.
Co do zbývající části žalobou uplatněné pohledávky ve výši 4.217.856,- Kč shledal
soud žalobu opodstatněnou, když současně neshledal důvodnou obranu žalovaného v části,
ve které namítal k započtení svou pohledávku za žalobcem ve výši 2.447.399,- Kč z titulu
náhrady škody, která měla žalovanému vzniknout v důsledku porušení povinnosti žalobce
uvést pozemky po skončení nájemního vztahu do původního stavu. Obecnými předpoklady
odpovědnosti za škodu jsou porušení právní povinnosti, vznik škody a existence příčinné
souvislosti mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody. Žalovaný spatřuje porušení
právní povinnosti žalobce ve skutečnosti, že po skončení nájemního vztahu založeného nájemní
smlouvou ze dne 20.10.2006 žalobce neuvedl pronajaté pozemků do původního stavu.
Z obsahu nájemní smlouvy však nevyplývá, že by se žalovaný k uvedení pronajatých pozemků
do původního stavu po skončení nájmu zavázal. Ostatně s ohledem na sjednaný účel nájmu,
kterým byla realizace výstavby bytových domů, by takový smluvní závazek byl zjevně
nesmyslný. Povinnost uvést předmětné pozemky po skončení nájemního vztahu do původního
stavu pak žalobci jako nájemci neukládá ani zákon. Jak vyplývá z ust. § 682 obč. zák. (pro
účely zániku nájmu pozemků určených pro I. etapu výstavby) i z ust. § 2225 odst. 1 o. z. (pro
účely zániku nájmu pozemků určených pro I. etapu výstavby), zákon ukládá nájemci po
skončení nájmu vrátit pronajímateli věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání
věci respektive ve stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení věci. Vzhledem k tomu, že
předmětné pozemky byly žalovanému pronajaty za účelem výstavby bytových domů, pak stav,
kdy v rámci přípravných prací pro stavební práce byly na pozemcích vykáceny dřeviny a trvalé
porosty, bylo odstraněno dětské hřiště, provedená částečná skrývka zeminy, odstraněno
stávající oplocení, lze považovat za stav, který odpovídá sjednanému způsobu užívání
pozemků. Pokud žalobce vynaložil respektive má v úmyslu vynaložit náklady na rekultivaci
předmětných pozemků, na znovuvybudování dětského hřiště, zatravnění a novou výsadbu
dřevin, pak vznik těchto nákladů nemá svou příčinu v porušení právní povinnosti žalobce,
nýbrž ve změně záměru žalovaného, jakým způsobem mají být předmětné pozemky využity.
Soud tedy dospěl k závěru, že v daném případě nebyly naplněny zákonné předpoklady
odpovědnosti žalobce za tvrzenou škodu (ust. § 2910 a ust. § 2913 o. z.). a žalovanému tak
8
pokračování 18 C 231/2014
nevznikla z titulu odpovědnosti žalobce za škodu pohledávka, kterou by mohl úspěšně uplatnit
k započtení na žalobou uplatněnou pohledávku žalobce.
Ze všech uvedených důvodů tedy soud žalobě vyhověl v části, ve které se žalobce
domáhal na žalovaném zaplacení částky 4.217.856,- Kč tak, jak je uvedeno ve výroku I.
rozsudku. Ve zbývajícím rozsahu co do částky 782.144,- Kč s úrokem ve výši 5% p. a. z částky
5.000.000,- Kč od 20.10.2006 do zaplacení pak žalobu jako neopodstatněnou zamítl tak, jak je
uvedeno ve výroku II. rozsudku.
O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v souladu s ust. § 142 odst. 2 o.s.ř. a ust. § 142a
odst. 1 o.s.ř. podle míry úspěchu a neúspěchu ve věci. Žalobce byl v řízení úspěšný v rozsahu
84% předmětu řízení, žalovaný byl úspěšný v rozsahu 16% předmětu řízení. Podle míry
úspěchu a neúspěchu ve věci tak žalobci vznikl nárok na zaplacení náhrady 68% (84%-16%)
nákladů řízení spočívajících v zaplaceném soudním poplatku 250.000,- Kč a v nákladech
právního zastoupení 242.242,- Kč (odměna advokáta 198.100,- Kč za 7 úkonů právní služby
/převzetí a příprava právního zastoupení, předžalobní upomínka, žaloba, písmné vyjádření ze
dne 9.3.2015 a 11.8.2015, účast při ústním jednání 25.5.2015 a 26.1.2016/ dle ust. 7 bod 5 §
vyhl. č. 177/1996 Sb., 7x paušální náhrada hotových výdajů po 300,- Kč dle ust. § 13 odst. 3
vyhl. č. 177/1996 Sb., náhrada 21% DPH dle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 42.042,- Kč).
Celkem žalobci vznikly náklady řízení ve výši 492.242,- Kč, náhrada v rozsahu 68% tedy činí
částku 334.725,- Kč.
P o u č e n í: Proti tomuto rozsudku
l z e podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení
k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 5.
V Praze dne 26. ledna 2016
Mgr. Pavla P o l e d n o v á, v. r.
předsedkyně senátu
Za správnost vyhotovení:
Lenka Kabelová
9
Toto rozhodnutí nabylo ve výroku I. právní moci dne 14.04.2016 co do částky 1.790.457,-
Kč a je vykonatelné dne 19.04.2016, ve výroku II. právní moci dne 14.04.2016 a je
Lenka Digitálně podepsal Lenka
Kabelová
DN: c=CZ, o=OBVODNÍ
SOUD PRO PRAHU 5 [IČ
vykonatelné dne 19.04.2016. Připojení doložky provedla Lenka Kabelová dne 05.05.2016.
Kabelo 00024422], ou=309,
cn=Lenka Kabelová,
vá
serialNumber=P190975
Datum: 2016.05.05
12:36:29 +02'00'
Document Outline